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母屋下がりについて (もやさがり)

先日の文中に出た「母屋下がり」について質問がありましたので少しご説明を。 市街化区域というエリアで建築される建物はいろんな法律制限の中で規制されながら建築されます。大工が建築しながら調整するのではなく、平面図といって皆さんが目にする間取り図面を作成する段階から設計士が法律制限を加味しながら間取りを作るのです。通常、設計図書と呼ばれる詳細な平面図には母屋下がりに関する記載があるものですが、一般的なチラシやインターネット広告では書いてないことが多いです。チラシで目にする間取り図に「母屋下がり」の記載があるかないかは、そのチラシがいつ作られたかにもよりますが、単にチラシ用のラフ図面なのか?それともきちんと設計して出した間取りであり母屋下がりも分かった状況なのか?或いは母屋下がりすることがわかっているのにワザと間取り図面(広告チラシ等)には載せてないのか?等々が考えられます。

母屋下がりが最初からわかって掲載しようとする確信犯なら間取り図面には母屋下がりは載せないです。なぜかというと母屋下がりは天井が一部斜めになってしまうから圧迫感を感じます。だから顧客から見てイヤなことは間取りには載せないで契約段階で初めて顧客に説明すればいいだろと考えてることが多いです。だから、インターネットの広告にわざわざ「母屋下がりします」と書かれていることはありません。問い合わせ段階、内覧の際、お客様に説明するには十分な時間があったにもかかわらず、調印する段階で「実際にはこうなります」ってそこで初めて説明をするのですから、悪意以外のなにものでもありません。私が思うにありえない話なんですが、本当に故意でやってる会社って結構あります。それを見抜くのは至難の業ですが、できる限り注意して聞いて、不明点は質問などして確認してみてほしいです。

母屋下がりを気にしなければならない敷地は数年の経験している不動産屋なら誰だってわかります。「あ、これ母屋下がりするかもなぁ、お客さんに念のため言っておこう」という具合に。母屋下がりは法規制でそうなっている以上は無くせません。母屋下がりがイヤなら下がらないように間取り設計にしてもらうしかないのです。 しかし、日本の建築に関する法律は厳しいものがあります。土地がそこにあるとすば、その土地の上に「見えない建築許可ライン」が存在しています。斜線規制や高さの制限のことです。隣の敷地境界から○メートル離して建築しないといけない。或いは、屋根の高さは○○メートル以内にしないといけない。北側の隣接地や目の前の道路に対して日当りを確保しないといけないから屋根を斜めにしないといけない。といった法律規制によって生じる「見えないライン」です。この見えないラインに囲まれた中で建物をスッポリ収まるように建築しなければなりません。このラインに引っかかると2階部分などの天井が斜めに切られるのです。

ですから、ラインに収まるように建物を小さくすれば母屋下がりは出ませんし、このラインにゆとりがある地域なら母屋下がりは心配しなくてよいことになります。一般的な住宅街では家の屋根は斜めになっていることが多いです。狭小宅地にあるような3階建てでも、屋根が片側から一方向に向かって斜めに切られています。逆に商業施設が建ち並ぶエリアになると、斜めの屋根はほとんどなく平らな屋根になっています。見た目ほぼ真四角に見えますでしょう。真四角ということは空に向かって目一杯空間が利用できますよね。逆に斜めに屋根が切られている住宅系の地域ですと真四角の建物は前述したラインの中に納まるほど大きな敷地でなければほぼ不可能ですつまり、一戸建てが集まる住宅地からマンションが建つような中高層地域、さらに商業ビルやオフィス街のある商業地域、それらは順に敷地に対して大きく建物空間を取れるということになります。屋根が平らな地域より屋根が斜めに切られた住宅地域の方が隣地に日が入りますよね。

さて、住宅地で間取りを入れ込む時のポイントですが、接する道路が南道路であれば、普通は南側に駐車場や玄関が来るのが一般的な設計です。道路面が南にある土地で、わざわざ南から敷地に入って裏(北側)にぐるっと回って玄関が、なんてことはしませんよね。せいぜい西か東の玄関だろうと思います。日本で多くの場合は東の庭よりも西の庭のプランが多いです。設計士が間取りを書こうとすれば自然とこうなるはずなんです。で、住宅地域ですと自分の土地の北側や道路側に対して斜め屋根にしなければならない斜線制限が掛かりますから母屋下がりを考えなくてはなりません。なるべく南面の庭を大きく取ろうとすれば建物は北側に寄るから母屋下がりする可能性がでてくる。一母屋ならいいけど二母屋ですと結構部屋の圧迫感がでます。

このように敷地と接する道路との関係、用途地域や建ぺい率と容積率などを勘案しながら、実際に検討する敷地の大きさと間取りを検証していくと、「チラシには書いてないがひょっとすると母屋下がりするかも?」と勘繰ることができるようになるわけです。敷地が30坪くらいの2階建てが多い低層地域や容積率が150%の地域の3階建てなどは母屋下がりの可能性が高いです。専門知識は無いけど、チラシに乗ってる情報だけでヒントを得ることができますので注意して詳細な物件概要を確認してみてください。

ちなみに、↑この記事を書いたのは2010年5月30日です。

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