プラティナムハウス株式会社

電話番号

045-383-9996

営業時間:9:00〜21:00 水曜定休

失敗しない物件選びの“コツ”こっそり教えちゃいます

横浜市戸塚区エリアのマンション・一戸建て・土地・賃貸の親切丁寧な対応ナンバー1を目指します!

営業日記(ブログ)

建築基準法第53条の2(第1項3号)

今週からご紹介している日野南7丁目の新築2区画についてですが、このような質問があったので参考までに記事として残しておきます。

「ここは125㎡以下には区切っちゃダメなんだよ?」

横浜市では第一種、第二種低層住居専用地域において建物を建築しようとする場合に、その建物が建築される敷地の「最低面積」を平成8年5月10日に定めています。これは容積率が100%を下回るような主に住宅用地として利用される土地について最低限度を設けることで、よりよい住環境と街並みの形成を目的としたものです。つまり、綺麗な住宅街に突如として細切れの小さな土地が出現し、建売屋によって小さな一戸建てが乱立する・・・といったことを防ぐ為、というわけです。

低層地域は、それだけで高い建物が建築されてない地域なので、ゆったりとした土地に建物が建っているといったイメージですよね。容積率が高くなると、それだけ階数を増やせることにもなり、高さの制限も緩和されます。したがって3階以上が建築できたり、もっと緩和される地域ではビルなども建築できるというわけです。このように用途によって地域を分けて、その地域が気に入って住む人の住環境に配慮しようというものです。

具体的には第一種低層地域の場合で容積率が60%なら165㎡が最低面積。80%なら125㎡。100%なら100㎡というように定められています。文字で書くと分かりずらいですが、イメージしてみてください。容積率は敷地面積×容積率で出た数字までしか床面積に出来ないってことです。(分かりやすいようにこう表現します)容積率が低いってことはそれだけ「その範囲で建物しか建てられない」ことになるわけですから100㎡の土地に対して60%の容積率では60㎡の建物しか建築できませんよね。これでは2LDKくらいの建物になってしまいます。これだと需要としては少ないわけで、最低でも100㎡、4LDKくらいの建物は欲しい・・・となると、165㎡の土地に対して60%なら・・・99㎡ですよね?これだけの土地の広さがあってやっと一般的な4LDKが建築できるわけです。これを基準化したわけです。165㎡で土地を区切ってくださいねー!って。

同様に125㎡の土地で80%なら?100㎡で100%?お分かりでしょうか。100㎡、つまり約30坪ほどの建物が建築できて、それが街並みを形成する。といった住環境を法制化したということです。

さて、話が戻って、53条の2の項目というのはいろいろあって、その中で今回の日野南の現場は2区画あって、ひとつが約125㎡で片方が111㎡です。用途地域は第一種低層地域で容積率は80%という決まりです。ちょっと待ってください、法規制通りであれば125㎡が最低敷地面積・・・ということですよね?普通は111㎡として区切ってはいけないのです。しかし、例外を認めて片方は111㎡でいいよ!って言ってくれたから、こうして2区画の分譲が可能となっているわけです。わかりますか?この例外について書かれているのが建築基準法第53条2の~ってところです。

例えば、Aさんが昭和の時代から所有する一戸建てがあって、建物はもう古くて取り壊さないとなりませんが、土地はしっかり価値が残っています。面積は230㎡あります。しかし、最近になって土地を売ろうとする場合に、買い手がその面積のまま新築建物を建築する・・・ならばいいのですが、230㎡、約70坪もある土地を売るとなるとそれなりに売値が嵩みます。相当な資金力のある人じゃないと買い手として候補に挙がりません。建売屋が買い取ったとしても新築建物を付けて建売で売るなら一体いくらになるのでしょうか???つまりこの場合1宅地として売却するとなると需要が少ないから売却に時間と労力が掛かるわけです。

そこでAさんはその土地をそのまま売ることを諦めて、多少売値が下がったとしても買取ってもらう方法を選択します。ここで出てくるのが建売業者などです。建売業者は宅建免許を持っていますから、Aさんから土地を買い取って自社で分割して販売しても問題ありません。買い取る業者が当然その土地について役所に調査に出向きます。法規制下では分割できないわけですから、買い取った後に分割して建売(もしくは土地で販売)できるのか?について調べるわけです。(Aさんが分割して売ることは宅建業法上NGなのです)

理解できる簡単なことだけ書くと、前述した法規制された平成8年5月10日時点で既に建物があった土地。こうした土地については125㎡以下であったとしても再建築してもいいだろう。といった例外になっています。

また、そうでなくても125㎡ともうひとつ125㎡以下に区切られてしまうような土地面積であったとしても建築審査会の同意を得て市長が許可した敷地であれば分割を認めましょう。という例外になっています。最小面積(この場合125㎡)未満である場合、その敷地の面積が最小面積(125㎡)の80%以上あり、一定の道路に面しており、道路後退2m以上、隣地後退1m以上または0.5m以上、敷地外周の1/7以上道路に接している、階数2以下などの基準に適合すること・・・などといった細かな条件をクリアして初めて認められるのです。今回販売している日野南の2号棟はこうした例外基準をクリアして建築されます。

上記230㎡の例で言えば125㎡と105㎡に分割できるってことです。半分ずつで115㎡をに2分割・・・ってのはダメです。片方がきちんと125でもう片方が53条の要件を満たしていれば区切ってよし、というわけです。

理解しずらいですか?^^ 法令集を見るともっと分かりにくいかもしれないです。もしこの件についてご質問があるようであれば直接ご連絡頂ければ再度ご説明致しますし、市の建築局でも教えてくれますよ^^

この記事が良かったと思ったら
いいね ! お願いします

Twitter で

プラティナムハウスの“物件検索”はこちら!

この記事へのコメント


page top