プラティナムハウス株式会社

電話番号

045-383-9996

営業時間:9:00〜21:00 水曜定休

失敗しない物件選びの“コツ”こっそり教えちゃいます

横浜市戸塚区エリアのマンション・一戸建て・土地・賃貸の親切丁寧な対応ナンバー1を目指します!

営業日記(ブログ)

いろいろな土地

いろいろと言っても、土地博士のように講釈云々述べるつもりはなくて、仮に不動産に全く関心が無い人が、相続などで否応なしに土地所有者に成らざるを得ない場合にどうするかってお話です。土地所有なんて考えたこともないし買うつもりも無かったのだが、相続財産ということで自分が相続しないとならなくなってしまう。中には相続税を払う代わりにその土地をそのまま財務省へ渡してしまう「物納」という手続きを踏むケースもあります。しかし、親兄弟から相続した土地が由緒ある土地であれば、税金が払えないが為に持っていかれるのは腑に落ちません。なんとか相続税を工面し、相続した土地はそのまま所有するとしましょう。

その土地を手放すつもりもなく、しかし何をするわけでもなくずっと空き地のまま持っている人も居れば、駐車場にして賃貸収入を得たり、アパートでも建ててこれまた家賃収入を得る。少し知恵があれば、専門会社に一括して借り上げてもらってサブリースするなんてのもいいでしょう。とにかく自分が使う予定もなかった土地ですから、そのまま寝かしておくよりは何かしら運用する人が多いはずです。

もし、自分が土地を探そうとするならば、交通の便や環境、日当たり、そこへ建築しようとする建物が入るかどうか?などを勘案して土地選択の基準としますよね。自分が大きなお金を出して買うわけですから。しかし相続した土地は自分が選んだ土地ではないですから、使い勝手が良い土地なのかどうなのかは相続して、それをどう使うか?を検討した時に初めて分かるものです。そのまま使える土地もあれば、多少手を入れないと使えない土地もあるでしょう。

道路に対して高低差もほとんどなく整地されていれば、そのまま駐車場にもできるし建築もすぐできます。でも古い家が建ったままの土地ならば、その建物をリフォームして誰かに貸すのか?それとも解体して更地にしてから用途を考えるのか?土地が斜面地であれば造成などして平らな有効宅地へするべきか?その土地に手間が掛かるかどうかは、不動産業者などの専門家に「どう使ったら有効に利用できるか?」などの聞いた上で初めて「こんなにお金を掛けないと有効利用できないのか!」ということに気づきます。

となれば、有効利用できる土地にするまでに必要な時間と労力そして資金。これらを総合してもその土地を相続受けた方がいいか?を先に考える必要も出てくるでしょう。とりあえず物納するのは勿体ないから税金は払って土地は所有しておこう・・・でも後々になってその土地を利用しようと思ったら意外にも大変なことが分かった・・・やっぱり売ろう。これでは明らかに損する場合が多いです。

例えば、2000万円ほどの相場価値がある土地を相続で所有したとしてもその土地が斜面地で造成が必要な場合ですと、面積にもよるのでしょうが何百何千万円単位の造成費用が必要になってくる場合があります。そこまでお金をかけて運用して、一体何年で元が取れるんだ?という話になります。であれば、何も手を掛けずにそのまま売ってしまった方がいいかもしれません。或いは、売る手間や面倒を考えれば、物納してしまった方がよい場合だってあります。

仮に2000万円の土地に対して2000万円の造成費用などをかけて4000万円としての資産価値がある土地に仕上げたとして、それが4000万円以上で売れれば利鞘が取れます。(個人で商いするのはダメですが)もしくは、それを賃貸として運用するならば、年間400万円の純家賃収入があって10年掛けてやっと元が取れます。利回り10%の土地ってことになります。利回り10%ならば、他にもっと良い投資先があるかも!?と気づくかもしれません。だったらその土地に手を掛ける必要は無い。という判断になるでしょう。

その土地がすぐに売れる土地であればいいが、万が一その土地に深刻な問題があったとすれば、相続時には土地所有するより物納を選択した方がいい場合だってある。前述のように斜面地であり、後々売ろうにも買い手が見つかりにくい土地や、道路に接してない土地。道路に接して無いというのは少し難しい言い方ですが、簡単に言えばその土地の四方八方全てが塞がっていてどこからも道路に出れないような土地ですと、もはや売りようがありません。それは法律上、道路に一定の基準で土地が面してない場合は建物が建築できないからです。道路に接してなければ人の出入りも車ので入りもできないから駐車場としても使えません。「接道要件」を満たしてないので土地を活かせません。

従って、土地を相続しようとする場合には注意が必要なのです。資産価値などを一切考えず、相続財産として大切に所有するという考えは当然あると思いますので、この場合には当てはまりません。その土地を相続した以上、そのまま寝かせるのではなくて資産として運用する場合に注意が必要だということです。相続時に限らず、以前からずっと所有したままの土地というのも改めて検討し直すことができるかもしれません。それは次回に書くことにします。

この記事が良かったと思ったら
いいね ! お願いします

Twitter で

プラティナムハウスの“物件検索”はこちら!

この記事へのコメント


page top