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営業日記(ブログ)

なんだか解せない土地の単価

読者からの質問があったのでネタにしてみたいと思います。同じ地域で隣り合わせになった土地ABがあったとします。A所有者とB所有者は別人です。Aは30坪で、Bは90坪あったとします。同じ地域で土地の形など条件も一緒だけど、唯一「価格」だけが違うなんてことがあるのでしょうか?土地の条件は一緒なのですから1坪当たりの単価も一緒のはずです。例えば50万円だとすれば、Aは1500万円相当の価値、Bは4500万円相当の価値があるといった具合。

建売住宅のように大量に同じ材料を仕入れることで資材単価を抑えることができれば、Aの土地に30坪4LDKくらいの建物なら1500万円もあれば建築できてしまいます。これに建売事業をしようとする業者の利益やら経費を500万円考慮し、土地、建物、利益、経費などの合計が3500万円となり、イコールこれが「販売価格」となります。これが建売事業での計画案になります。この計画案を机上で描き、商売になりそうなら土地を買う。それによって購入できる土地の値段が変わることになります。建物を安く建築できる業者なら、その分を土地購入分に回すことができ、他業者よりも高く買付け値段を入れることができるので、買いやすくなります。

販売力のある会社であれば、何も3500万円で販売せずとも3700万円でも売れる!という営業力を武器に、3500万円で建売計画をする会社よりも200万円高く土地代金に充当することが可能です。何も土地代金ではなくても、建築コストをアップして高級仕様にしてもよいし、販売時の広告費など前述で言う「経費」を上積みして厚くしてもいいでしょう。利益ももっと追求する会社だってあるでしょうし、何度も言いますが買う側によっていろんな計画案があり、それによって購入を検討する土地値段が決まってきます。

購入者が一般個人であればそこに利益や経費などを考慮する必要はなく、単に建物にかかる費用を計算して合計いくら?といった具合で計画していいでしょう。それに基づいて自己資金やらローン金額やらが確定するのです。利益や経費が掛からないというのは「土地を売る側にしてみればとても重要なこと」なのです。既にピンッとくる人がいるかもしれないですが、個人が買ってそこに自分の家を建築するのに、利益や販売経費なんて不要・・・つまり、業者が建売事業を考えるよりは「土地購入代金に予算を費やせる」わけです。上記例で言えば、その地域で3500万円で売れる建売住宅を計画する業者の土地買値が坪50万だとしても、個人なら坪60万円、70万円で買ってもトータルは一緒、もしくは建売住宅を買うより安く済むかもしれませんね。

さて、話は戻ってAとBの土地ですが、Aは1宅地で個人が買うにしてもちょうどよい広さと値段です。でもBはどうでしょうか?このご時世に90坪の土地を購入して建物を建てようとする個人がいったいどれだけいるでしょうか?もちろん、地域によって土地価格は違いますから、地域によっては100坪単位が当り前のとこもあるでしょう。ここでは30坪当たりが主流なエリアだと仮定してイメージしてみてください。Bの土地90坪に建物を建築したらトータルいくらになるでしょうか?余程自己資金をお持ちの方か多額のローンを背負うことができる収入を持っている人なのでしょう。しかしどう考えてもそれが大勢ということはなさそうです。やはり30坪で車庫とそこそこ庭のついた一般的な4LDKを、というのが主流に感じます。

となると、BはAと比べて、地域も条件も単価も一緒ですが、売り易さは一緒なのでしょうか?土地の広さ、価格によって流動性は変化しないでしょうか?そうです、Bの土地を求めるほどの個人よりAくらいの土地を求める個人の方が圧倒的に多いのです。ですから、業者がこれらの土地を買うにせよBの90坪をそのまま1宅地で建売にするなんてことはしません。必ず3区画に分割します。AでもBでも坪単価が一緒であっても3分割します。業者が買うなら単価がどちらも大きく変わることはないでしょう。3分割してそれぞれが3組の顧客に買ってもらえさえすればいいわけですから、仕入れ値段とコストが狂わなければ商売がきちんと成立します。

重複しますが、個人が買うなら多少坪単価が上がるって書きましたよね?個人が買って転売するなんて商売事は法律上できませんから、個人が買う=自宅とする。というのが基本だとすれば、そこに「儲け」は存在しませんからその分を土地値に回せると書きました。であれば、B所有者だって個人に売りたい・・・売りたいけど、流動性がAより劣るから「Aよりは売り難い」ということになります。であれば3分割して売りたい・・・これは宅建業法で「個人が生業として分割転売しちゃダメ」ってありますから不可能です。隣接するようにCやDといった30坪クラスの土地が次々と売れていくのをただ見ているしかない。こんなことになりかねません。

やはり行き着くところは「業者に買い取ってもらう」っていうのが落としどころ。というのが多いです。結局は「大きな土地を持ってしまうと手放し辛い」ということです。全部が全部そうではありませんが、何千万円の単位ならまだしも、それが億、何十億という規模の土地になれば、買い手が個人であることはまず無く、ほとんど業者が買うことになります。営利目的の業者が買えばそこには利益やら経費を考慮した「計画案」が存在することになり、それを転売する目的であれば「計画通りに転売できる見通し」があって始めて土地に値段を付けてくれるのです。

回りくどい説明でしたが、結局のところ「土地の坪単価は一定ではない」というオチに繋がります。^^ そもそも条件が一緒な土地なんて無いので、土地形状、駅からの距離、平坦地なのか高台なのか、斜面地で造成が必要なのか、古屋の解体などが無いか等、いろんな諸事情があっての土地価格なので、必ずしも近隣相場でどこでも同じ坪単価で売れるってことは無いんです。「こないだすぐ近くの土地が○○万円で売れたからウチもそれくらいで売れるでしょう」という判断は簡単にはできないんです。^^

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