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営業日記(ブログ)

使途が無かった土地が

相続に限らず、交換や売買で手に入れた土地が当初は使い物にならなかったけど、後々何倍もの価値となり生まれ変わる場合があります。知恵を持つものであれば、「後々化ける」ことを知った上で二束三文の土地を手に入れる人も居ます。少し前でしょうか、ドラマで「相棒」というのがありますが、このストーリーに面白いものがありました。それは、後々高速道路用地になる土地の情報を族議員から仕入れた個人が、当初は山なんだか原っぱなんだかわからないような田舎の土地を多額の借金をしてまで手に入れて、そこへ介護施設を建設し運営したとある。

もちろん、その個人は情報筋からその土地が数年後に高速道路用地になるという情報を聞きつけた為に、誰も買わないような山のような場所をわざわざ手に入れ、そこで介護施設を運営し、利用者を募集しあたかも「福祉を通じて社会的に貢献している」かのように装い、後々の道路建設の際になったら「利用者の行き場がなくなる」という名目を大義として、道路用地買収時に周辺相場より高く国にその土地を買い取ってもらおうと画策したのでした。こんな風に利権が絡んだ話に携わることができれば個人と言えどできるわけです。もちろん、そんな情報を聞いて買うなんて倫理違反もいいとこですが、実際に私たちの身近な場所でも「計画道路用地」として行政が計画している土地が存在し、それが売買対象になっていたりもするのです。

例えば、みなさんの近所を走っている高速道路や主だった幹線道路などは大昔に「そのうち道路作りますよ」っていう行政の計画がなされ、それが計画決定された段階から知恵者が動くことになります。何十年も前は計画決定段階でも、その道路計画やその用地に住む人々からの土地買収、その予算、様々な議論がなされてようやく認可されて事業決定されるのです、事業決定されるとそれは予算に基づいて各地方行政内でも優先されて工事が着工されます。工事といってもまずは土地の買収からですけどね。

計画決定段階では、ほとんどの建物が建築可能で、マンションやビルのように堅固な構造物を除いては書類さえ通れば比較的建築許可は下りやすいです。例えば、自宅が計画道路予定地であることを知りつつ買っているとして、それが何十年後かには事業決定されて、用地買収の話が横浜市から来ることになるでしょう。となると、この土地は道路を作る優先的な用地に指定されるので、市の予算を優先して買収予算へ回してもらえます。まぁ、そう上手い話があるわけないですが・・・。^^

それを生業にする人も居るわけです。今日現在は計画決定段階だけど、実は数ヵ月後には事業化される見通し・・・などという情報を特別に得られる立場であれば、その土地を情報を得た誰か・・・或いはそこから依頼された第三者がこぞって買い漁ることになります。なにも建物を建てて建売にしようなんて考えません。ただ単に土地を仕入れてそのまま寝かしておくだけです。行政から買収話がきたら、フッかけて買値より高値で買収させるわけです。悪徳な商売もいいとこです。

ですから、現在は山、畑などとてもそこへ住もうとは思わないようなところを買っておいて、将来的に何倍にも土地値が上がる・・・なんて目論みを持つ人も居ておかしくありません。よからぬ情報源を元にするのではなく、単に公開されている情報だけを以ってそういう土地仕入れを行う人もいるわけです。何も営利目的で買わずとも、たまたま持ってた土地がそうなるケースだってある。しかし、用地買収の予算も限られているし、必ずしも自分が目論んだ価格で売れるとも限りません。

これは用地の買収に絡んだ話ですが、前回お話した「接道要件」を満たしてないことを知りながらその土地を買う人もいます。道路に接してない土地ですから建物も建築できず買ってもそのままでは利用価値がありません。その土地が斜面地などであれば平坦地にする為の造成費用なども嵩んでさらには所有しているだけで固定資産税損になります。しかし、こういうケースを目論む場合ならどうでしょうか?その土地だけ単体では使えないが、その隣接する地主から少し土地を分けてもらえれば接道要件を満たし、建築許可を取ることができる・・・或いは人が通行できたり車が通れるような幅分だけ土地を分けてもらいさえすれば、その土地は何らかの利用価値が出てくるのでは?という考え方。

イメージとしてはこうです。その利用価値の無い土地Aの隣接する地主がBという土地を所有しており、Bの土地はCという道路に接しているとする。AはBから少し土地を分けてもらい元のAと合体させれば、AはCという道路と接する土地に拡張することができるわけです。Aがそれまでは全く利用価値の無かった土地でも、Bの協力(言うなれば地上げです)によっては文字通り「生きてくる」わけです。こうしたカラクリを利用すれば、今まで何もできなかった土地が大変化します。

こうしたシナリオを描いて提案する業者もおります。^^ 元々は売ろうに売れなかった土地が180度変わるわけですから、この土地の転売に絡むビジネスは利益率が高いことは言うまでもありません。これは地上げが伴う話です。文章で書くほど簡単な話ではありませんが、もし今、そういう土地を持っている方が居れば、懇意の不動産業者さんに調べてもらったりすれば、今まで使えなかった土地が有効利用できる糸口が見つかるかもしれませんよ。^^

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