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営業日記(ブログ)

売主・貸主が主導する「抜き」行為

そもそも「抜き」行為とはなんぞや?から始めましょう^^ これは「顧客を引き抜く」行為のことです。考えようによっては「仲介手続きを省く」行為という解釈もあるようです。どちらにしても「抜く」という行為は不動産業には付きまとう問題のひとつです。具体的には、建売屋Aが売主である物件を仲介業者Bを通じて見に行ったCさんがその物件を気に入って契約する段階で、何かしらの理由でBを通さずにAと直接取引きをしてしまった。という事例です。Bからしれみれば、自分が紹介した物件なのに勝手にAのところへ行って契約されてしまうことになり、CにもAにも憤慨することでしょう。これはBからすれば仲介行為を省かれてしまったことになりますし、AからすればBから顧客を引き抜いたって捉え方もできます。

何かしらの理由でと書いたのには、それが当事者間でその行為が合意されていたのか、或いは誰かを差し置いて自分らの利得だけを目当てにした行為なのか、それによって解釈は異なると思うからです。もし、CがBに対して仲介してもらうことを拒否できる真っ当な理由があり、それをBも認めた上でAC間の取引にも合意した状況なのか、それとも単純に損得勘定だけでCがBへの仲介手数料支払いを「お金がもったいないから払いたくない」という理由でBを抜き差ってAとの取引をしようとするものなのか、この2例は全く違います。

そもそもA社は媒介として自らの建売物件をBなどの仲介業者に任せているのであれば、Cのような買い手が現れたとしてもBを介すのが通例です。Aも仲介されればBに手数料を払うわけですから、AC間で直接取引きした方が「得」ですが、これをやっては業界のモラルが崩壊します。ネットでいろんな情報が手に取れる世の中で、そうした知恵をつける人たちは多いですが、社会通念上やっていいこと悪い事くらいは認識すべきだと私は思っています。それは損得だとかの問題じゃなく気持ちの良い取引ができるかどうかといったことだと認識しています。

さて、この抜き行為ですが「最初からそのつもりで」取引をする輩も存在します。前出の例で言えばこうです。A社が売主(貸主)となっている物件を仲介業者Bへ仲介をお願いした。仲介業者Bはそれに基づいて広告費をかけ広告活動を行いお客様を集め、その物件を検討してくれるCを見つけだした。Cの意思は既に固まっておりBに購入意思表示を書面で行い、Bはその書面をAに持って行き、双方が希望する契約日の設定を済ませた。ところがAは契約日までの間に購入意思表示書(申込書)に書かれたCの住所を元に直接Cを訪問し、「直接ウチ(A)と取引すれば仲介手数料が掛かりませんよ」とけしかけるのである。

純粋な個人であるCは「抜き」行為というもの自体分からない善意の個人ですから、「その方が得であればそうしたい」とAに告げるわけです。するとAは予定を変更してAC間で直接取引きするわけです。もちろんBは知りません。契約後に知ったBは当然Cに問いただします。が、Cにとってみれば素人なわけで、それが悪い事かどうかも知らず、Aに従ったまでだと答えるわけです。BはAにも問いただすことになります、しかしAは「Cがこの方が得なのでそうしたいと結論した」と実しやかにBへ告げるわけです。Bは「抜かれた」ことになります。無論、この行為はBにとって泣き寝入りする程度では終わりませんし、Aに対する厳罰があるのでしょうね。この取引で傷つくのはBももちろんですが、一番悲しい思いをするのは素人であり善意の第三者であるCなんですね。

ここで、取引の仕組みから派生する問題をひとつ挙げておきます。上記では宅建業者である売主との売買を例に取りましたが、個人が持っている賃貸物件を自ら宣伝し、直接借り手を見つけて契約する行為は「宅建業法」が適用されないんです。オーナーである個人には宅建免許が不要なので、顧客と直接取引きしてもいいんです。もちろん、仲介業者に借り手募集の依頼をすることもできますが自分でやれば仲介手数料を払う必要も無いし、物件の壁やフェンスに大家自らが看板出して募集すればいいだけですから、賃貸物件を抱える地主さんは簡単に自分の物件の募集から契約までできることになります。大抵は面倒なのでそんなことはしませんけどね^^

金額的な面や決断のし易さからも、売買よりも賃貸の方がより簡単に取引が完結する習慣があります。それだけ業者が知らないところで数多くの取引が存在しているわけです。仲介会社を通じて物件を見に行って、その場で不動産会社とは別れ「後日連絡します」として、また再度お客さんだけで物件を見に行き、大家が出してる看板に直接連絡をし、自ら「抜き」行為をしてしまうお客さんも居ます。これは確信犯であり、大家が誰と契約したかを言わなければ仲介に入った会社が知らずのうちに契約が成立ってしまうわけです。これは賃貸の現場において横行している問題のひとつです。

まともな宅建業者には少なくともモラルは存在します。同業他社間で抜き行為に及べば当然その後の業者付き合いや取引に影響しますから、そんなことを表立ってやっている会社は居ません。しかし個人はどうでしょうか。本業は別であるわけですから宅建業というものの馴染みが多くありません。仲介業者に募集行為だけ任せておき、仲介業者が広告費を使ってやっとお客さんを見つけて案内したとしても、お客さんが直接大家に飛び込んでしまえば、まんまと大家のしてやったりとなるわけです。「抜き」行為を軽んじている感も否めません。もちろん全てがそうではなく、「きちんと仲介屋さんを通してね」ってルールを守ってくれる大家だって大勢おります。

大家さんが持っている物件を一括で借り上げて、自ら貸主となって転貸する「個人」も存在します。大家さんは善意の第三者ですが、一括借り上げして転貸しようとする「個人」は確信犯のようです。この「個人」についても実は宅建業の免許が不要なのです。「自らが貸主となる」というところがポイントです。これは宅建試験にもよく出てくるので覚えておきましょう^^ この「個人」は元々不動産会社に勤めていたような多少の知識がある人間が多いです。要はどの程度が許容されてどの程度が後ろ指差される行為なのかってことを知ってる人間だってことです。「抜き」行為の程度が自分で判断できるんですね。だから、こうした転貸ビジネスを行っているのだと思います。これは賃貸を専門で行う業者にとっては脅威ですよね。裏を取る事も難しいですし、商売する為には最初から取引禁止とするわけにもいかない。とても厄介な問題だと私は思っています。

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