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営業日記(ブログ)

賃貸物件の差押登記の調査不備

先日の主任者講習で実務上で有り得そうな判例について説明があったのでご紹介しておきます。賃貸利用の目的は一般的な居住用から商売目的までありますから、学生さんや社会人の方はもちろん、これから商売を始めようとする方もよくご理解頂いて、自分が契約時に重要事項を聞く場面で参考にしてもらいたいと思います。※判例に登場する人物関係は多少替えて説明します。

ある時、商売目的で賃貸物件を借りたいAが仲介会社Bから紹介してもらったテナント物件を気に入り契約の運びとなった。その物件はテナントの大家側の仲介業者Cが元付け業者となっている物件で、この契約の関係からすると、借主側の仲介業者Bと大家側の仲介業者Cとの共同仲介によって成立つ契約になり、よくある話のひとつだと言えます。ところが、契約当日になって大家側の仲介業者Cが所用で来れなくなったとのことで、代わりに大家自身Dが契約に来たという流れでBはCを共同仲介者とせず、AとDの間を取り持つAD両方の仲介業者となったわけです。

Bは元々Cが共同仲介で入る予定だった契約書類しか作成していなかった為、急いでDが直接入る契約書を作成し直し契約に至り、借主側から仲介手数料1ヶ月分の報酬を得た。実はこの段階でテナント物件には「差押登記」がなされて、それを知らずに借りて事業を始めてしまったAは、競売による強制執行によってテナントを借りて数年で退去を余儀なくされるわけです。Aは、「契約時にBが物件調査をして登記簿謄本を確認していれば差押登記の有無も分かったし、競売によってテナント利用ができなくなる可能性を知る事ができた」としてBに対し損害賠償を請求することになる。

この損害賠償請求は認められBはAが事業開始に至るリフォーム代などの費用数百万円を負担することになった。Bは契約時に重要事項として当日の登記簿謄本を取得せずに契約書類を作成したことが今回の事案の原因となったのではと推測。さらにはそのテナントがDの持物ではないことが判明し、実はDはCの社員であったことが発覚した。BはDがCの社員であることを疑わず大家であると信じ契約をしてしまった。つまりC社は最初からそのつもりで大家Dを名乗る社員C契約に送り込んだことになる。

これが全容であるが、ポイントは2点あると思います。ひとつは本人確認です。これは犯罪収益移転防止法で不動産業者にも免許証などで契約当事者の確認を取り、確認資料は7年間保管するという通達が出ています。もうひとつは賃貸契約と言えども登記簿謄本の確認は仲介する者に対して義務化されていること。過去には、賃貸物件はその建物や土地の占有使用権を得る為の契約であって、その物件に外野からどんな権利が発生しようとも「何も知らない借り手は」守られているとされてきた。例えば今回のように物件に担保が付いており、抵当権などを履行されてしまう場合であっても、その物件を善意で借りている賃貸人に強制的に出て行け!なんていうことはできなかったのだが、法改正によってその権利はすでに消滅しています。ですから、賃貸であってもその対象物にどんな権利が働いているかを調査し、仲介業者が借り手に対して説明をすることが義務となっているのです。

しかし、賃貸管理会社の多くは大家から管理を依頼されてたくさんの物件を扱っているものの、その物件の賃貸契約をする段階でいちいち登記簿謄本(1通取得で1000円の印紙税がかかる)を取得しているのでしょうか?私は疑問を呈したいと思います。例えば、101号室の契約が今日あるので最新の謄本を取って内容を確認しました。しかし、1週間後に201号室の契約があることをわかってながら、101号室契約用に取った1週間前の謄本をそのまま確認資料として使ってしまった(つまり流用した)場合、業者として報酬を得るならばプロとして、この1週間の間に謄本上の権利関係が変化している可能性を疑わなければなりません。それを確認しないことで前出のような事案が問題となることがあるので、賃貸業者の作る書類を鵜呑みにしないで、借り手本人もチェックできる知識を持ち合わせておくことが大事だと思いました。重要事項の中には「登記簿謄本の内容」について記述する部分がありますから、この情報が「いつのものか?」を確認するということです。

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