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営業日記(ブログ)

東京スター銀行の借換え住宅ローンで金利負担0円?

東京スター銀行の住宅ローン商品はとてもユニークですよね。ご存知の通り、専用口座に預金することで、「預金額分の住宅ローン金利負担がゼロ」って商品です。例えば、2000万円ローンを利用する場合に、2000万円の自己資金があれば専用口座に入金することで、ローン2000万円に対する金利負担が無くなり元金分だけ返済すればよいことになる。2000万円借りて35年返済なのに2000万円の元金分しか返済しなくてもよい、こんなスバラシイ商品を持っている金融機関の東京スター銀行、まさに鬼に金棒!といったところだろう。この商品、借換え住宅ローンでもOKというから驚き。例えば既にどちらかの銀行で3000万円の住宅ローンを利用していて、500万円かの繰上げ返済資金・・・或いは万が一の貯蓄ということで口座に500万円の預金を寝かせている人がいたとしよう。東京スター銀行の借換え審査に合格して借換えローン利用した場合、その預金を東京スター銀行の専用預金口座へ入金すれば、その預金500万円分は住宅ローン金利対象にはならず、金利がかかる対象は2500万円分ってわけ。こんなスバラシイ商品なら審査さえ合格できればみんな東京スター銀行で住宅ローンを利用した方が「お得!」ってこと!?

でも、そうは問屋が卸さない。まず東京スター銀行のローン金利は他の一般的な銀行より高めです。住宅ローンを利用している人が多いメガバンクなどに比較しても、優遇金利適用してもまだ0.3%ほど高めです。また、「メンテナンスパック」というものがあってこれが曲者です。最低でもメンテナンスパック3への加入が条件です。で、これは団信が別です。別ってことは・・・生命保険に別途加入しないと万が一ローンが保険と相殺できませんので、別で加入するかメンテナンスパックの1か2の検討が必要です。ちなみに、3000万円借りたい人が3000万円預金してても、メンテナンスパックの月払い分は預金連動しませんので、いくら預金がローン残高を上回っていたとしてもローン元金分の月返済と月のメンテナンスパック料金は必要ってことです。で、借換えの場合の事務手数料は一律10万5千円だそうです。 となりますと、平成23年5月現在では店頭金利が2.55%ですから、借換えでマイナス1%の金利優遇をしてくれて1.55%、でもメンテナンスパックでアップする金利を足すと・・・エーーーッッッ?実質は2.0%超えってこと!?今どき1%以下の実勢金利も台頭する中で倍ってことですよね。

これは預金連動する部分、つまり住宅ローン利用分に対する専用口座の預金がどれくらいあるかによって損得が変わりそうです。単純に預金分に対する利息負担ゼロという言葉だけを「優位」として捉えてしまうとオチがあるってことです。そりゃそうですよね、そんなメリットだらけのローン商品なら顧客の大半が選択するでしょうし、メガバンクの住宅ローンは戦略を強いられることになるでしょう。そういえば、東京スター銀行は旧東京相和銀行を再編したファンド会社の名にちなんで付けられた銀行名でしたよね。東京相和にローン持込をしていた時をふと思い出しました。

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