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営業日記(ブログ)

60坪の土地で容積率が・・・

もし皆さんが60坪の土地を所有してて、その土地を売却したいと思ったら「容積率」を調べてみましょう。容積率はインターネットで閲覧できることが多いです。横浜市ならiマッピーと呼ばれるサイトで確認できます。ちなみにここでは道路についても調べることができるので知っておきましょう。さて、容積率を調べたら自分の所有する土地のエリアは何%なのか?が分かると思います。容積率と建蔽率というのがセットで表示されていると思いますが、主に容積率に主眼を置いてみます。容積率とはその土地の面積に対してどれくらい床面積を取れるか?の指標になります。土地が60坪で容積率が100%となっていたら延床面積で60坪の建物を建築することができます。しかし、容積率がいくらかによっては「建物の高さ」の制限や「建蔽率」の制限、「隣接する土地への日影規制」の制限などがあり、丸々60坪の土地が建つか?というとそうでもありません。容積率は100%なんだから60坪建てたい!と言ってもその他の法規制によってNGかもしれないのですが、ここでは計算上60坪の建物が建築できると仮定してみましょう。

ここで、皆さんは売り手側ですが少し買い手側の気持ちになって考えてみましょう。60坪の土地に対して60坪の建物が建築できる物件です、そりゃー大きな豪邸が建築できるんですから魅力的です^^ しかし、電車もバスも通わない山奥ならまだしも横浜市内でそこそこの住宅地で、買主が建築計画を実行しようとするならば一体予算はいくらあればいいのでしょうか?どうですね・・・土地が坪あたり60万だとして土地だけで3600万円です。建物建築費で地場の工務店なら坪40万くらいでしょうから60坪の建物で2400万円、合計で6000万円です。ヒェ~ッッッ!目が飛び出てしまうほどの金額です。何千万も頭金を用意するならいいですが、ほぼローンで・・・というのはちょっと現実的ではないですよね^^では、その土地の半分の面積ならどうでしょうか?30坪×坪60万なら土地代で1800万円、建物も半分の30坪の建坪で坪単価40万なら1200万円、合計で3000万円です。横浜市内で3000万円の2階建て土地30坪の新築一戸建てといったら安いですね~^^ 即日完売は間違い無しでしょう。買い手側の立場からすればこれなら手が届く範囲と言えるのでは?ないでしょうか。ま、それはともかく売り手である皆さんは土地を2分割してもそれぞれ1800万円の合計3600万円で売却することになったとしましょうか。

では、この土地の容積率が200%だったらどうでしょうか?一体何が変わるのか?容積が200%ってことは土地60坪に対して2倍・・・つまり120坪の述床面積となる大きな建物を建てることができるってエリアだということです。建物の床面積が120坪・・・大きな家が建つんだなぁ・・・しかし、これまた非現実的な話をしてもしょうがないので、現実的にどれほどの広さの間取りが妥当かというと、まぁ4LDKくらいは欲しいとなれば床面積で30坪もあれば十分ですからこれでいいとしましょう。数行前の話に少し戻しますと容積率が200%ということは、30坪の建物が4つ建築可能ってことですよね?60坪の土地なら4分割でひとつの土地面積は15坪ってことです。15坪の土地に30坪の建物・・・・境界線目いっぱい1階が15坪、2階も15坪の総2階建て・・・という「建蔽率100%」なんてものはありません^^ それじゃー隣とくっついてしまいます。隣との境界線からは一定の幅を設ける決まりになっていますので、2階建てじゃ無理!ってことになります。つまりこのような場合は必然的に3階建てになるってことです。

さささ^^ 15坪の3階建て、1階部分はビルトインカースペース(建物の中に入るような形の駐車場)と納戸が1部屋。2階はLDKで3階が洋室2部屋、こんな間取りだと思います。間取りの好き嫌いは抜きにして、この土地付き建物の「お値段」はいくらだと推定しますか?前述した坪単価と同じであれば、土地が坪60万で15坪ですから900万円、建物が坪40万で広さ30坪ですから1200万円、合計で2100万円の新築一戸建てということですかね^^。うわッ!エライ安いですねコレは。こんな値段で出したら即日完売どころかキャンセル待ちの行列ができてしまいます。もしかしたら隣近所から苦情がくるかも(そんな安く売り出したらウチが将来売る時売れねーだろ!って^^)

そんなことより、2100万円の新築一戸建てが4棟ですから合計で8400万円です。あら?冒頭で例に挙げた60坪の大邸宅が6000万でしたから、土地を4分割しただけで合計額が2400万円も増えてしまいました。容積率によってですが、1区画でそのまま売るより分割できればできるほど合計額が高くなる・・・新築建売屋の気持ちになってみればそれが良く分かるわけです。よく聞く言葉で「前は大きな家だったんだけどね~、最近はみーんな土地を細かく分割して売っちゃうのね~」というご近所の声があります^^ そうした方が合計額が高くなる=売上げが上がる(利益が出る)ってことなんです。売り手である皆さんは不動産業者じゃないので建売販売はできませんが、皆さんが土地を売ろうとする場合に容積率が高いことを知っていたならば、建売屋の気持ちも分かるでしょう^^ もし今、本当に土地を売ろうとしている人が居たならば「それはどういうことか?」と考える時間を持ってみても損はしないのでは^^?重ね重ね言いますが「ビジネスをする側の気持ちになってみる」ということです。60坪を1区画で売るのと分割して売るのとどっちが儲かるか?です。買い手は建売業者なのか?一般個人なのか?それともマンション業者なのか?投資用のアパート建築を主とする会社なのか?立場によって「相場がひとつ」ではないことがわかると思います。

皆さんの周辺で3階建てが建築されているとこってどんな場所ですか?道路沿いですか?賑やかなとこですか?逆に静かな住宅街ですか?それはこの「容積率」が関係しているのです。土地が分割できる地域ということは、建売事業を行おうとする者にすれば「今は1区画だけど分割すれば儲かるかも」って考えるわけです。そう企画して「買取る」わけです。ですから、容積率が低く分割できないとすれば建売業者にとっても甘みは少ない・・・けど容積率が高ければ建売業者にとっては好都合・・・であれば「多少土地の値段を相場より高く見積もってもいいよな?」って強気に思えるでしょ^^?「相場がこうだから坪単価はこうだね~」なんて上手い具合に営業マンに言われないように、自分で「容積率」を調べてみて本当の所有する土地の価値を自分なりに考え直してみてもいいでしょう。繰り返しますが、宅建免許の無い個人が「自分で事業を行うのはダメ」です。でも売却価格は自分で決めれるよってことが言いたいわけです^^。

※但し、土地の形や道路と接する幅など条件面で一長一短ですので注意してください。

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