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営業日記(ブログ)

いくらローンを組めるか?

前にも書いたかもしれないが質問があったので書いてみます。自分がどれくらいローンを組めるか?について考える時に、ネットなどでシュミレーションしたり、表示されている金利や年収条件などを鵜呑みにして計算した数字を根拠に家を探していると、仮にその数字があってれば問題ないが、いざ実際に審査してみたら自分の思惑と違った!なんてことがあるから注意しましょう。例えば年収がこれだけあるからこれくらいローンが組める・・・というのは少々早合点です。間違ってはいないですが審査する側からみると「年収の何を見るか」が違います。これは手取額がどうのこうのという問題よりも、「融資審査用の金利で計算した上でどれだけローンが組めるか?」について知らないとなりません。融資審査用の金利とは、「自分がどういった住宅ローンを利用しようとしているか」によって異なります。例えば固定金利だとか変動金利だとか借入れ年数が何年だとか、そういった条件が「何か」ということです。

融資側は「利用する人が今後も滞りなく支払いができるか?」を一番気にしています。もちろんそんな失礼なことは面と向かって言いませんがとどのつまりがそうなんです。具体的な例を挙げれば、固定金利という条件で審査すると「既に金利は固定されている」から、今後の金利上昇というリスクを審査で考慮する必要が無いですよね?固定といってもずーっと固定な金利もあれば一定期間の固定もある。それによって違います。ずーっと固定ならばずーっと支払いも変わらないわけですから、「ずーっと変わらない」ってことを前提とした審査になるわけです。今の年収と自己資金、家族構成、勤務先、そこで勤務を続けた場合にどれくらいベースアップが見込めて、且つ貯蓄がこれだけできて、子供が成長して学費にこれだけかかって・・・と審査が進むわけです。勤務先や年収、家族構成など一般的に見て問題なければ何も審査に影響はありません。一般的に見て・・・とは例えば車のローンが異常に多いとか、子供が5人居るとか、転職歴が多いとか、少し考慮しなければならない部分が無いか?ってことだけです。ですから普通であれば気にすることは無いです。

こうした年収や自己資金といったもの以外の要素をまとめて「属性」と呼んだりします。特に勤務先に関する内容を指す場合が多いです。年収も自己資金も同じというAさんBさんが居たとしても「属性」という要素によって審査内容が変化してくるわけです。属性は個人的に見ると差別的な基準だと捉えがちですが、お金を貸す側からすると「万が一」のリスクを回避する上で重要です。仮に、公務員・上場企業などをA、一般民間企業をB、それからC→D→E判定としましょう。自分がどの判定かは大よそ察しが付きますが、必ずしもこの通りの段階で選別されるわけではないのです。Aは分かり易いが、Bは大雑把ですよね。例えば帝国データバンクの評価や、社内での役職なども検討されます。例え自営業であったとしても売上げや貯蓄面でA判定にも劣らない素晴しい経営者もおります。総合的にどう審査されるかはやはり各融資機関でないと分かりません。ちなみに、この属性判定によって「優遇金利幅」が変わる場合がありますので覚えておいてください。

また、属性面で覚えておきたいことで、「エビデンス」の提出というものがあります。エビデンスとは「証拠」などと訳されることが多いですが、そのようなイメージでOKだと思います。要は融資審査において有利に働く、又は審査書類の裏づけとなる資料の提出だと思えばいいでしょう。属性は主に5段階に評点別で融資機関内部で決められていることが多いです。仮に段階の境目だった場合にエビデンスが効果を発揮することがあるわけです。例えば当り前のことですが免許証という身分証明もエビデンスの一つだし、自己資金を証明する為に通帳を見せることもその一つです。調理師免許や看護士免許などの免状があれば、表立って「審査に必要な書類である」とは言えないまでも、「仮に今の職業を失ったとしても潰しがきく」と融資担当が考えても不思議ではありません。融資審査の窓口は担当者ベースですが、上席へ「この方はこうだからこの融資を承認してほしい」という稟議書を作成するのが一般的です。上席担当者は実際に顧客に会っているわけではなく、融資担当窓口が受けた印象やエビデンス関係書類を元に稟議書を書くわけですから、この稟議書へ記載する文面に「何かプラス材料を書ける」かどうか総合的に承認・不承認に影響すると考えられるのは容易に想像できます。上席の押印をもらえれば融資承認を取り付けたということになり、融資担当者から不動産屋の営業マン→お客様へと「承認の旨が」伝えられるわけですね。

それでは、融資審査用の金利って何ぞや?ですが、上記ではずーっと金利が変わらない固定金利を例にとりましたが、変動金利を選択する人もいるでしょう。最初の数年だけ固定であとは変動に変わる・・・或いは数年ごとに金利を見直していくという人もいるでしょう。そうしますと融資する側は「将来の金利上昇リスクを考慮しつつ審査する」ことになるわけです。「今よりも何パーセントか金利が上昇してもローン払えるかなー」って具合です。その融資審査用の金利で「実質の融資額」を決定するので、自分でシュミレーションして計算した融資額を鵜呑みにしちゃダメってわけです。それに前項で説明した属性などが関係してきますから、こればかりは自宅のパソコンで判断できませんからね。では具体的に計算してみますが、仮に属性が問題ない人であれば単純に年収だけメモしておいてください。審査金利は融資機関によって違いますが、私の経験測で融資審査用の金利が一般的に何パーセントなのか、いくつか例を出して計算してみたいと思います。

まず年収が400万円未満の場合、「年収×30%÷12ヶ月」で1ヶ月当たりの支払い上限額を算出します。これは年収に対して年間30%がローン支払い上限ということです。(年収ごとに段階的に返済比率があるという話を以前にしましたね?)しかし、これでは今よりも金利が上昇した場合に大丈夫かどうか?について考慮されていません。そこで将来金利が仮に4.0%になったとして計算してみるんです。融資審査用金利4.0%で100万円を35年(当初の予定でOK)で借りた場合の支払い額は月々4427円です。先ほど12ヶ月で割った数字÷4427を計算してみてください。年収が仮に380万円だったとすれば21.45・・・って出ますでしょ?100万円当たりでしたので除して・・・小数点を2つずらすと・・・2145万円と出ました。この数字こそが「融資審査用の金利を考慮した上での融資上限」なのです。

ちなみに金利条件が変化しないと仮定すれば・・・4427円×12ヶ月×35年で1,859,340円が総支払い額です。つまり859,340円が金利ってことですよね。これを逆算して35で割って、さらに12で割ると「月々の利息分」が分かります。2046円ほどが利息ですから4427-2046で2381円が(100万円を年利4%で35年返済した場合の)元金支払いだってことです^^。

年収が400万円以上ならば返比は35%ですよね?ですから「年収×35%÷12ヶ月」が計算式となります。仮に年収が600万として前述の計算式に入れてやれば3953万円と出ますでしょ?これが融資額です^^。審査金利が4.0%なら4427ですが、3.8%なら4308です。3.5%なら4132です。2.5%なら3574です。見れば分かりますが、金利が低くなれば数字(100万円当たりの支払い)も下がります。審査金利は大抵は4.0%を用いることが多いですから数字を覚えておくといいと思います。尚、これは35年返済の場合ですから30年の返済になれば当然審査金利は同じでも数字が高くなります。返済期間が短くなればそれだけ月々の負担が多くなるからです。審査金利をいくつか覚えておけば自分がどれだけローンを組めるか?について物件探しする前に、より現実的な融資額として分かります^^。自分で計算したものが間違って無いかどうか、お世話になってる不動産会社の営業マンに確認してみましょう!

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