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営業日記(ブログ)

容積率が200%のとき

まず質問にお答えしておきますと、横浜市や周辺地域の用途地域で容積率が200%って書いてあって建蔽率が100%ってことは無いと思います。恐らく容積率の半分以下の数値だと思うんですが、それ以外の地域があったらどなたか教えてほしいです^^。容積率が200%って書いてあったら建蔽率は大抵は60%だと思います。皆さんが本当に土地を売ろうとしている段階で参考にするならまず用途地域が何か?を見ます。そこに容積率が記載されているからです。容積率が200%の地域で多いのは第一種住居地域、準住居地域、準工業地域です。このどれかに当てはまるエリアに土地を所有していることが多いのではないか?と思います。マンションなどは別ですよ。ここでは住宅地域で一戸建てや土地を親から相続したりして売ろうと考えている場合を想定しています。

例えば、住宅エリアでは低層な住宅しか建築できないルールがありますから3階建ては無いはずです。屋根裏収納やロフトのような感じで実質3階部分も利用できるというのは別ですが、建物の高さの制限がある為に天井の低い3階建てなら可能かなってとこです。或いは、ひな壇状の斜面地に建築された地上2階、地下1階で合計3階建てというのも可能性としてはあるでしょう。それ以外は住宅地にふ相応しい2階建ての一戸建てが建ってるエリアが低層住居専用地域と呼ばれるものです。この低層住居専用エリアの中に位置しているように見えて、実は「用途地域の境目にあるエリア」が存在することがあります。具体的に言いますと、お隣さんは低層住居専用地域だけどウチは準住居地域である。ということは自分のとこは容積率が200%だけどお隣さんは容積率100%ってことです。そこは住宅地の中でもちょっとした商業施設がまとまってある部分であったり、幹線道路が走っていたりしませんか?隣同士なのに用途地域が違うのです。傍目に見たら誰にもわかりませんが法律上の見えない規制線が引かれているのです。この規制線によってそこに建築できる建物のルールが全く異なってくることがポイントです。

それが昨日書いたことです。昔は2階建てで分譲された住宅地だったけど、今度はその土地を2分割して3階建てが2棟建築される・・・なんてことはよくある話です。用途地域によって建蔽率、容積率、建物高さの制限が異なるので、2階建てエリアにありそうに見えて実は3階建てが可能な地域に入ってた。なんてことがよくあります。その場合、お隣さんは2分割できないのにウチの土地は分割できる・・・といったことが実際に起こりうるわけです。隣の土地は40坪あるけど2分割できないから40坪の土地で売るしか無い。でもウチは2分割できる用途地域なので20坪ずつ2分割して売ることができる。となりますと、昨日の話の通り、1区画当たりの「土地の価値」が変わってくるわけです。土地の価値とはそこに新しく建築する建売業者の「ビジネスになるかどうか」に深く関わっていると言えます。ですから、「付近の成約事例でこんな坪単価でしたよ?」って営業されたとしても、その成約事例が自分の所有する土地と同じ条件だったのか?を知るべきなのです。隣がいくらで売れたからうちも同じだろう・・・とは限らないってことです。ウチは2分割できる土地であればそれだけ「価値ある土地」ってことですから、お隣さん以上に高い値で売れるかもしれないってことを知っておくことが重要なのです。

価値ある土地という表現は「利用価値」のことを指しています。住宅地の30坪と商業地の30坪では値段が違うのです。それは「述床面積が多く取れるから」なのです。商業地では容積率が高いので、建物の階数を上へ伸ばすことができます。ということは、2階建てのビルより5階建てビルの方がテナントを多く入れることができます。ワンフロア10万で賃貸できるビルで、2階建てなら20万ですが、5階建てなら50万の「家賃収入を取れる可能性がある」土地なわけです。つまり、建物を大きく取れるってことで同じ30坪でも利用価値が変わるってことの意味がこれなのです。誤解しないで欲しいのは、皆さんにとっての所有する土地はどれも価値ある大切な土地だということ。周辺相場がどうであろうと自分が希望する売却値段ってものがあるはずなのです。コレでは高くて売れなかろうが何だろうが「自分がこれで売りたい!」という希望に免許業者として協力するのが不動産会社なのです。山だろうが荒野だろうが価値の無い土地なんて有り得ないですから、納得のいく値段で売り買いしましょうね^^。

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