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営業日記(ブログ)

敷地延長・専用通路・旗状敷地・路地状敷地

敷地延長・専用通路・旗状敷地・路地状敷地

道路に接している部分が狭く、車庫スペースくらいの幅で通路状に敷地が奥に伸びており、そこにメインの敷地があるような土地をこんな風に呼んでいます。いろんな呼び方がありますが意味は一緒です。不動産屋さんでは「しきえん」とか「せんつう」という呼び方をするのが多いかもしれません。よく建売現場などで元々大きな土地だったものを2区画に分けて販売する場合に手前と奥とで2分割すると大抵は片方が路地状敷地となります。土地の広さや日当り具合にもよりますが路地状の方が販売価格が安くなることが多いです。路地状になっていると「周りから囲まれている」ような圧迫感があるので敬遠されるケースもありますが、その分、敷地が広かったり価格が安かったり、道路に直接面して無いから通行音などが響きにくいというメリットもあります。お客様それぞれの優先度合いによって良し悪しが異なりますので一概に悪い土地ということは決してありません。

ただ、土地を鑑定士などが評価する場合には敷地の形が不均一であり、道路に接する間口が狭い為に真四角の土地に比べて評価は下がってしまうのは仕方ないところです。これは固定資産税にも若干ですが反映されるとされていますので、条件が良ければ良いほど税金も高くなるってことが言えると思います。また、一般的にはそうであっても諸条件次第では路地状敷地の方が評価が上がったりもします。仮にイメージしてみて欲しいのですが、南道路に面したひな壇状の敷地で手前と奥とで2区画あれば、当然誰しもが手前側の区画が良いと答えるでしょう。価格は条件が良い分上がりますが御客様の予算など許容範囲であれば手前側から売れていくのだと思います。しかし、これが北道路のひな壇ならどうでしょうか?北側に面した手前と奥との2区画の場合、手前側の整形地の方は土地の形さえいいものの、南側には建物が目の前を塞いでしまうでしょう。逆に奥の路地状の敷地では「南側がひな壇状になる為に明るく、目の前の眺望も良さそう」な感じがしませんか?このような条件下ですと路地状の方が良いと言う判断がなされてもおかしくはありませんよね。

何も路地状の敷地に限った話ではなく、その土地が南道路の土地なのか北道路の土地なのかによって条件が異なります。西でも東でも同様です。南道路はイメージが良いですが、南道路側から敷地に立ち入るわけですから、玄関が南側に来ます。そうでなくても西か東になるはずです。南から入ってグルッと裏まで回って玄関・・・などいう贅沢な間取りは余程土地が広くなきゃ無理です。さらに、当然南にリビングを持ってこようとしますから、明るいリビングなのはいいけど道路から丸見えです。道路から宅盤が上ならいいですが、道路からフラットな土地ですとカーテンも開けれないってことです。北道路ですと自然と北側に駐車場も玄関も配置されます。当然南側がリビングですが、道路面は北側ですから庭を隔てた前面は隣の家が建ってるのだと思います。北道路の敷地ですと道路を往来する人からの視線はまず気にならないはずです。こうして考えますと、路地状敷地でも北道路の敷地でも一概に悪いとは言えず、住む人が「どのような生活をイメージするか?」によって利用価値や良し悪しの基準が変わってきそうでね^^。

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