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20180615 フラット35の固定金利と銀行の変動金利では審査上の借入れ上限

フラット35の固定金利と銀行の変動金利では審査上の借入れ上限が違います。不動産を買おうとして営業マンに自己資金や年収などを伝えたとき、「フラット35じゃないとローン組めないですね」と言われたことはないでしょうか?これは、銀行の変動金利で審査した時よりフラットの方が「多くローンが組める」からという理由がひとつあります。フラット35だと返済終了まで金利も支払いも固定されますから、現在の自己資金、年収、フラットの金利でどのような支払になるのか?だけを見ればいいです。しかし、銀行の変動金利ですと現在の金利はフラット35と一緒でも変動して上昇する懸念があります。そのため審査する時には「金利上昇時でも耐え得るか?」という保全をとります。この保全の為の「審査金利」というものが各銀行で決まっています。今は1%の金利だけど将来4%になっても支払できるか?3.5%になっても支払できるか?とう審査上の厳しい金利のことです。

例えば、審査上の厳しい金利が4%だとしますと、一般的に年収600万円の方だと3950万円が借入れ上限だと審査されます。これは現在の金利がどうであろうと4%に上昇したと仮定した厳しい審査をしたからです。これがフラット35で現在の金利が1%だとすると6200万円が借入れ上限だと審査されます。倍とまではいかないですが、かなりの違いです。これは理論上の計算なので自己資金や年収や年齢に不動産の担保評価によっても違いはあるものの、35年間ずっと変わらない1%だと将来の金利上昇リスクを考えなくていいので、フラット35と銀行の変動金利とで審査上の借入れ額が変わってしまうことがあるのです。だったらフラット35でローン組んだ方がいいじゃないか?それがそうでもないのです。借入れできることが全てではなく、大事なのは月々の支払や今後の家族の将来設計にもよるからです。

冒頭の話に戻して、買おうとする物件が5000万円で借入れも5000万円としたい。しかし銀行だと3950万円しか借りられず、フラットだと6200万借りれる。とすれば、営業マン側から見てフラット35なら買ってもらえるけど、銀行だと買ってもらえない。だからフラット35をお客様に勧める。という具合です。この場合、5000万円のローンで月々の支払がどうなるのか?銀行の変動金利だとどのようなリスクがあるのか?フラットだとどうか?諸費用に違いはあるのか?自分の年収や家族構成からして払えるかどうかわからないけど、とりあえず営業マンが買えるって言うんだから買ってもいいのか?あるいはそもそも5000万円の物件は無謀ではないのか?よく検討すべきです。

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