5月9日 リフォーム需要の増加
近年、リフォームの需要が増えているという。先日も書きましたが地震への備えという意味での耐震補強工事から、壁紙を代える程度の小さなリフォームまで需要は多いのだそうです。確かに地元のリフォーム屋さんと話をすると「小さな仕事でも毎日のように問合せはあるよ」と言っています。インターネットが普及したことで、工事単価などの目安が誰でも目に見て分かるような時代ですから、「工事代金の中身が不透明」であった昔に比べると、だいぶ安心して発注ができることが増加の要因でもあると思います。例えば、学生のワンルームアパートなどの１室をクリーニングする場合には２万円ほどで済みます。壁紙を替えても５万。床を張り替えるなら２０万。キッチンやトイレやユニットバスを入れ替えでも５０万ほどで済みます。こうした費用が明瞭になれば大家さんも助かります。これから賃貸経営を副業で！と考える会社員にも経費が明確になって収支計算がしやすいです。
それとなんと言っても老朽化によるリフォーム需要が一番大きいと思います。木造住宅で３０年も経過すれば当然リフォームの一度や二度あってもおかしくありません。しかもこの築年数までくれば建替えも視野に入りますから、リフォーム需要が伸びているのも納得がいきます。建替えともなるとプランニングから融資までそれなりに手続きが大変ですが、リフォームですと簡単です。ですが、工事の発注に関しては「誰を通してやればいいのか」がハッキリしていないものです。地元の工務店なのか？職人なのか？不動産屋なのか？が不明確です。もちろんどこでも可能なわけですが、費用だけは工事前にハッキリしておきたいものです。
口頭では絶対ダメです。見積書は必須ですし、できればカタログなどで設備を確認しておくことも大切です。可能ならショールームで実物を確認するくらいでもいいと思います。壁紙だってサンプルは何百枚とありますから、選択する楽しみもできていいと思います。「リフォーム屋任せ」でやってしまう人も居ますが、多少なりとも自分でコーディネートしたところがあれば愛着も湧くでしょうし、入居する人へもその愛情が伝わるはずです。色合いなどは素人がやるとチグハグになるのでカラーコーディネーターなどに託すのが無難ですが、「自分ならこういう部屋に住みたいな」というものを工事屋さんに言ってみるのもアリだと思いますよ。
5月8日 老朽化建物の耐震補強
連休中の大雨や突風などにより民家の屋根が崩落したり、地盤が緩んで斜面地が崩れたりする事故がありました。中には老朽化による被害もあったようです。首都直下地震を想定した学校など公共施設の補強工事はだいぶ進んでいるようです。建物だけではなく水道やガスなどのライフラインも災害に強い配管への取替え作業などで道路規制している場所が目立ちます。しかし一般家屋旧家屋の耐震補強はまだ一部しか手が付けられてないといった印象です。公共施設は税金で予算付けされますから比較的着工も早いです。一般家庭では予算ありきですからすぐに補強工事！とはいきません。訪問営業などで補強工事を奨める業者があると聞きます。実は私の自宅にも来たんです。自分が不動産業であることを名乗らず話を聞いてみると実に驚くことが多いです。まず費用です。費用は建築関連に全く知識が無い人なら「安いのかな！？」と思ってしまうような巧みな提示をしてきますが、それでも２倍以上はフッかけてきてる印象を持ちます。というのも、「ここまで値引きできます」と提示されたところから、「これはこうだからこういう値段にできますよねぇ？」と話し込んでいくだけで、さらに値引きが効いて結果的に半値になるわけですから最初からその金額で可能だったってことになります。
不動産業に勤める者として言っておきたいことは、「知りたいに不動産や建築関連の知人が居れば遠慮せずに質問してみる」ことだと思います。別に私が営業しているわけじゃなくて、当社ではなくても良いので懇意にしている業者とか、友人知人の伝手とかでもいいので、そういった身近な専門家に相談することはマイナスじゃないはずです。それに費用だって掛からないはずだし「何か迷惑かも？」とか「忙しいそう」だとか考えずに、自分が「こうしたい」とか判断材料になる意見とか聞くだけでも参考になります。特に訪問販売で即決はご法度です。一度話を断ち切って家族で相談するなり、第三者の意見を聞いてみると冷静になれると思います。
ここからは営業です＾＾。
当社でも耐震補強工事はやってます。前から言ってますが「職人に直接発注」します。費用のやり取りも職人直で結構です。会社が大きければ大きいほどに「その会社を維持する為の経費」が掛かっているのです。広告宣伝費、自社ビル、人件費・・・それら経費の規模の大小によって工事請負する費用だって変わるに決まっています。仮に原価１０万円の工事があったとして、一人でやってる職人ならその職人の「手間代」だけ上乗せすれば儲かるわけです。例えば手間代２万円を上乗せすれば１２万円の請求額でＯＫです。しかしこれが１０人社員を抱える会社だったとして、同じ１２万円で工事請負できるか？といったらできません。少なくとも１２万の工事を１０回請負わない限り１０人分の人件費は出ないわけですから。（１００件受注したら原価も下がるから可能！と言うのはナシですよ。原価は１０万と固定したわけですから。）
建築工事に掛からず何でもそうですが、知人友人のコネクションは最大限利用するべきです。もちろん無理のなり程度にですが。商品を買うなら問屋に行った方が早いし安いです。製造メーカーに直接行ければ一番いいのでしょうけど、現状でそうもいきません。製造メーカーはほとんど卸しの会社へ一旦商品を流通させるものえす。流通過程が複雑になればなるほど最終的な販売先での価格に転嫁されます。子会社、孫受け・・・この世界が典型的な例です。当社ではリフォーム工事の見積もりが十万単位で違うことはザラです。赤い文字の大手リフォーム会社で出した見積もりと全く同じ見積もりで４００万が３００万になります。無論、製品も工期も一緒です。近隣への挨拶から廃棄物の分別処理までキッチリやってもこれだけ違いますから、相当「（利益を）乗せてる」ことは間違いないです。
5月7日 アットホームの第三弾キャンペーン終了
アットホームさんが企画していた「僕等の新生活」応援キャンペーンの第三弾が今日をもって終了します。アンケートに答えてＪＴＢ旅行券１０万円分が抽選でペア５組の方に当たる！というものです。「どうせ当たらない」と考えている人の可能性ばゼロですが応募することで可能性が出るのです＾＾。私はその気持ちで「宝くじ」を買います。・・・と、とにかくご来店を心よりお待ちしております！今日は月曜日ですが、連休明けの初日ですが休みボケしないように頑張っていきましょう！5月6日 電気料金１０％アップ？
電気料金の値上げに企業が悲鳴を上げていると。家庭電力でも１０％の値上げ！？と話題になっておりますが、それは当然であります。こればっかりは民主党に期待したい。消費税も１０％アップが目されているようですが、消費税課税企業は大変でしょうね。消費税は消費者が払うんだから企業には関係ない・・・わけが無い＾＾。そもそも倍になったら購買意欲が失せるってものです。特に高額な「不動産」に関しては顕著に現れると思います。ハウスメーカーの展示場などでは「消費税アップの前に！」と謳っている企業が結構あります。土地に消費税は掛からないけど建物には掛かる。建築費、設備費、工事費・・・いろんな名目で見積書が出来上がってきますが、全てが課税対象です。仮に２０００万の建物総額なら消費税が１００万から２００万になるわけですよ。住宅検討者からすればこれはただ事ではありません。仕入れ先にも影響しますし、メーカー側の利益調整も必要です。何しろ１０％という消費税の数字だけ見ても消費者マインドが低下するってものです。
ただ、現実的に消費税アップは必要なのでしょうから、各経済団体の理解を得る為の政治的な根回しはあるのだと思います。エコポイントに類似する別段の手当て等で補完できれば、消費税アップ分は「いってこい」ですから数字上は「損した感」が和らぎます。そうしますと不動産業界からの反対圧力は減るんだと思います。
消費税は上がるけど、家庭用蓄電池設備の補助金が国から出る。
住宅メーカーに国から支援金が配当され、建築単価は据置きながらも設備面でアップグレードした住宅を消費者に提供できるようになる。
といった類であれば、エコ住宅への気概と時代の追い風によって消費税議論がサラリと進んでいくのだと思います。全ては経済団体の根回しと国民への根回しなのだと思います＾＾。経済団体やら有力支援団体への根回しは表にはあまり出てきませんが、国民への理解を求める「根回し」は分かりやすく出てくると思います。それが選挙時のマニフェストであったりするわけですが・・・。
5月5日 あと２日で連休終わり
今日は子供の日ですね。今日を含めあと２日の連休ですから子供たちは遊びまくっていることでしょう。うちの子もそうです＾＾。先日は中日にお休みを頂きましたが出かけるところ大混雑でした。私も恥ずかしながらもゲームコーナーでＵＦＯキャッチャーにハマってしまい数千円が消えました＞＜。１０００円かけてチョコ１個とか。たいがいは「買った方が安いじゃん」で終わるのがこの手のゲームですよね。分かってはいるんですがアームを操作するのに躍起になってしまいます。
昨日は契約があったので買主様である不動産業者様の本社ビルへ行って参りました。竣工間もないそのビルはとても立派でショールームなどには家族連れのお客様で大変賑わっておりました。設備ごとに整理されたショールームはとても綺麗で、これから新築しようとするお客様が選択する上で必要十分な部材が揃っておりました。私も１０年ほど前に新築しましたが、新築当時の「悩んでる」時が一番楽しかったような・・・。一生に一度の買物とはよく言いますが、まさにこの時にたくさん悩んで頂き、あーでもないこーでもないと家族で相談しながらお気に入りの新居を手に入れてください＾＾。
5月4日 コールサイン付きのカップ麺
さて、今日は先日衝動買いした八木１０エレをカメラ三脚に設置できないか？を夜な夜な妄想し、いろんなサイトで参考になる手法を拝借しながらも「お金はかけたくない」というアマチュア根性から、こんな部品を買い集めました。まずは三脚に直接アンテナを取り付けるのは困難なので、雲台ネジを利用して数十センチのマストを作成し垂直にネジ固定し、そこからブームを９０度に出して八木アンテナを固定するといったイメージです。ラディックスの３５センチマストが手っ取り早いのですが、富士無線でも２６００円だったし、ウェブ上だと３１５０円もする。そこで、ホームセンターで売ってるメタルラックの支柱を流用してみた。支柱は２５ミリと１９ミリの２サイズあって、１９ミリの方だと足を取り外せばそのメスネジ径がＷ１／４なので三脚雲台のオスネジがそのまま入るのだ。
でも、三脚についてる雲台オスネジそのままでは長さが不足する。そこで、エツミの変換（延長？）スペーサを買ってきた。Ｅ－５２２という止めネジの長いタイプ。これは裏側がメスになってるので雲台のオスとそのまま接合する。表側が長いＷ１／４オスになるのでこれと足を取ったメタルラック支柱と接合する。捻じ込んでみると多少浅い気もするが強度的には十分そう。↓写真のように空いたスペースは工業用接着剤で固めてしまってもいいと思う。（Ｅ５２２はこれ専用に接着固定されるが）とにかくこれでラディックスの三脚マストに代わる簡易マストの完成。ダイヤモンドのシングル用アームとの取り付けはマスト25Φ以上となっているが19Φでも取り付けは実際は可能だと思う。・・・というかそれ以前に安物の三脚雲台自体がグラ付いてダメかも＞＜。移動運用前に仮設置してみてどうかだな・・・。
アイリスオーヤマメタルラックパイプ３０センチ（パイプ径１９ミリ）２９８円。
エツミ止めネジＥ－５２２ ヨドバシカメラで１８０円。世界にひとつしかないコールサイン付きカップ麺がこれだ！
何かって？決まってるじゃないですか、「ジュリエットホテルワンゴルフアルファシエラヌードル」ですよ。富士山ビームの八木ですがレポートは４１です＞＜。ハンディなので必然的にQRPです＾＾。平日でしたがGW中だから？人気だからか？分かりませんがカップヌードルミュージアムはとても混雑していました。皆さんも大雨と強風で大変な１日でしたね。後半が少し天気回復しそうで連休最期まで賑わいそうです＾＾。
5月3日 道路のカラーコーン看板
昨晩からすごい雨でしたね。皆さんのお住まいでは大丈夫でしたか？風で物が飛んだり換気口から雨が入ってきたりする家もあったようです。不動産会社の担当や工事責任者は朝から現場を回ってるのだとか。沖縄地方は入梅だそうですが、これから雨が多くなる時期でもありますから、相応の対策はとっていかなければなりません。これから新築工事などをする方は工期などにも注意しなければなりませんよね。契約書面上が「３ヶ月が建築工事期間」となっていても、養生期間も取らず無理に工事を進めては不安が残ります。天候に左右されるものですから、十分な工期をとってもらえるよう建築業者と相談してください。さて、雨風の強い夜を過ごした後に目にするもので、真っ当にやってる不動産業者が同類に見られて嫌なことがあります。それは道路脇に無造作におかれたカラーコーン案内看板です。皆さんも一度となく見たことがあると思います。矢印に「新築」とか書かれていて工事現場にあるカラーコーンにベタっと張り紙して案内している看板です。これは道路法上も違法だし、横浜市の野外広告条例にも違反しています。道路を使用する場合には少なくとも警察署への届出が必要です。しかも置きっぱなしはダメです。すぐに撤去できるよう人がそばで待機していなければなりません。つまり手持ち看板などはOKということになります。
カラーコーン看板を連休中にずっと放置し続ける業者が多いんですこれが。現場前に置いてすぐに撤去できるよう営業マンが待機している状況ならいず知らず、朝から晩まで置きっ放しで、土日祝日も限らず放置され、通行の邪魔になるわ風で飛ばされて車道に転がってるわで散々です。法律論云々はさておき、常識的に風が強いと予想される天気で、自分達が置いた看板の様子も見に来ないとはどんな神経しているんだと疑ってしまいます。今日も案の定いくつか車道に転がってました。あれがもし転がってきて車にぶつかったり避けたりして事故にでもなったら誰が責任取るのでしょうか。営業マンが上司から命令されてやってるのか自分の意思なのか知りませんがコトが起こってからでは遅いですから注意してほしいものです。
5月2日 休日に即日契約する場合の注意
去年のゴールデンウィークは不動産業界も地震のこともあって売上げは減少した会社が多かったと聞きます。自粛の雰囲気もあって新築着工件数も減ったようです。今年はそういった話は聞かないので例年通りだと思います。ゴールデンウィークに限ってキャンペーンなどで値段が下がるということは稀だと思います。その手の営業手法に惑わされず、連休中の成約に焦らなくてもじっくり物件検討する方が大事です。特に役所が休みの時に「物件見学後即日契約」する方は注意してください。契約時の権利関係は法務局の謄本を取得し、内容を確認したらその内容を重要事項で説明します。説明時には「何年何月何日に取得した謄本を元に説明しているか？」を宅建主任者がお客様へ説明します。ですから、自分が購入、或いは売却する不動産の「最新情報」を得ることで契約後のリスクが減ります。例えば３日～６日に契約する場合は５月２日時点の最新の謄本などを取得しておくと良いと思います。謄本の内容に変化がなければ古いものでも良いのでしょうが、仮に先月の謄本内容を反映した重要事項の説明があって、５月１日、２日にその内容に変化があってはいけません。４月末には無担保だった物件が５月になったら担保設定がされてた・・・なんてこともあります。従って、３日～６日に重要事項説明して契約する場合には契約書類として添付してくれる謄本や公図といった公的書類が「いつ取得されたのか？」を確認しましょう。できれば７日（月）以降にきちんと新しい公的書類を取得した後に契約を行っても遅くはないと思いますよ。
その他、マンションなら管理費や修繕費の滞納具合や価格改訂予定なども注意です。今は５月ですから最新の情報は４月末時点のもの。もし管理会社の集計など間に合わなければ３月末時点での情報が契約書類に反映されています。これが２月とか１月の情報だとしたら、管理会社への再調査が必要です。管理会社への調査には２，３千円掛かることが多く、不動産業者によっては再調査経費を出し惜しみするところもあります。賃貸でも謄本上の担保設定に関して以前にこのブログでも注意点を書きましたよね。契約行為ですから、可能な限りお客様に対して最新情報を提供する環境を整えるのが不動産業者の役割のひとつなのです。
5月1日 ＧＷ中は無線が賑やか
ＧＷ中は夜１２時頃まで無線が賑やかです＾＾。私のハンディ機では１４４と４３０しか送信できないこと、そしてそれに見合ったアンテナしかない！ということでこの２バンドしかほとんど聞けませんが、それでも連休前とは全く違います。長くやっていらっしゃる方からするといつもそうなのだそうですが、この時期からこの２バンドは活発になるそうです。ダクト現象？なる異常伝播がこれから夏にかけてある時期だそうで、それを楽しみに無線交信を行う人が出てくるのだそうです。昨晩もいつもワッチしている戸塚地域からいつもは聞こえない熱海方面や新潟といった０地域まで聞こえてビックリしました。ちなみにアンテナは八木じゃないです。モービルホイップでも聞こえてくるので不思議です。ただ、突然電波が途切れたり、再び綺麗に入感したりという状況で、果たしてこの状態で交信してて上手くやり取りできるだろうか？と不安になります。そういう電波の不安定さもダクト現象のひとつのようです。受信内容を書ける範囲で書きますと、ハンディホイップでも２００キロほどの距離で交信できているようでした。私が車中で聞いてて静岡だ茨城だと聞こえてくるわけですから、目の前に電波が来ているということです。もし電波が目に見えて分かる波だとしたら空を覆い尽くすような電波が飛び交っているのだと想像がつきます＾＾。ある意味気持ち悪いです。
５月１３日は平成２４年度第1回かながわアマチュア無線非常通信ネットワーク・ロールコールのようです。私も始めて耳にする無線行事ですが何をどうすれば私も参加できるのか・・・ちょっと調べてみたいと思います。６月２日はオール神奈川コンテストとなっています。コンテストは聞いたことがあるので、時間があるようなら初参加してみたいと思っています＾＾。
4月30日 午後の振込み作業には注意
本日３０日は月曜日だが振替休日で休みなので、もしかしたら金曜日午後の振込みが間に合ってないかもしれない。（いつもは平日な）月曜日に着金すればいいと考えていた私の見通しが甘かった。着金が確認できなかったとすれば振込み先に対し大変な迷惑が掛かってしまう。本当に申し訳ない。昨日から焦りを感じてしまい気が気ではないです。銀行業務は午後１５時まで受付けてくれはするが、振込みなどのオペレーションは１４時、早いところはそれより前に「相手方への当日着金の確証」をくれない場合がある。もちろん、一般的な個人間の電信振込みであっても当日着金を確実にするには１３時までに手続きをした方がいいと思う。そうしないと、「振込み作業が混雑してて、先方への振込みが本日付けにならない場合がる」と言われます。場合によってはＡＴＭの方が手数料も安く、電信ですばやく相手方へ振込指示が行くケースがある。
このような振込み作業では不動産取引においてはまず許されないことが多い。従って本日振込みが受付けられたとしても「相手方への当日着金ができない」可能性がある場合には、その前提で取引を行うことになります。（ほぼ午前中の取引になる）一般的に銀行が振込みを窓口で受付けると窓口担当から後ろのオペレーション管理担当に伝票が回される。高額の振込みは振込み操作をする担当が決まっており、その者がまとめて振込作業を受付順に行っていく。ここで、振込指示を専用端末に打ちこむと、金融機関同士を結ぶネットワーク経由で相手側の金融機関の口座に振込指示がいく。
このネットワークシステムのホストにあたるのが振込センターと呼ばれるものです。このホストを経由せずにダイレクト送金する場合は稀で、ほとんどセンター経由になる。だから、窓口で振込みを受付けたからといって、振込専用端末からセンターに情報が行って、そのセンターが相手方へ振込指示を出してくれないと今日中には相手に着金できないことになるのです。振込センターは加盟する銀行全ての振込作業の中継地点になっていますから、「１４時前には振込手続きをしてほしい」と注意されるわけですね。個人間でも当日着金が前提で話が進んでいるなら、個人同士と安易に考えずに余裕をもって振込手続きをしましょう。