さて、しつこいようですが母屋下がりは「土地を契約する前」に予測はつくし、「間取り設計の前」でもおおかた予測はつきます。制限される数字が正確かどうかは別にして、母屋下がりしそうかどうか「疑いをかける」ことは可能です。素人には難しいことでも不動産業者なら絶対わかります。分かってて顧客に伝えないことが問題なのです。隠したいんです、母屋下がりすることを。そして後々揉めるのです。せっかくの不動産取引がギクシャクしては台無しです。人生の一大イベント！と営業マンはよくいいますが、本当にそう思って営業しているか？と思うことさえあります。私から言わせれば一大イベント！ならば母屋下がりすることくらい物件紹介前に調べてハッキリ顧客に伝えなさい、というものです。

横浜市内で１００坪もある土地を購入しようというのであれば母屋下がりを気にすることは無いかもしれません。しかし３０坪の土地でも建物付きで４０００万は超えると思います。場合によっては５０００万以上です。２０坪ほどの狭小地で３階建てでもそうです。３階部分の母屋下がりは３種高度（高さ１５ｍ）でも気にしないといけないし、２種高度（１２ｍ）なら間違いなく３階部分のどこかが母屋下がりするはずです。しかも１母屋どころか２母屋も下がるケースがあります。これではタンスを置くのも厳しいし、窓も低くなるし、エアコン位置も制限されます。高度制限は横浜市のサイトにあるので確認してください。その他マッピーなども有効です。

前面道路は一方通行ですが、明治学院大学の通学路上に位置していますので人通りは多いです。お店の前が２台分の駐車スペースとなっており無料で付いています。これは結構大きいと思いますよ！この辺ですと普通車１台分で１５０００円はする地域ですから。また、店舗前上部の外壁には看板の設置も可能です。粘着性のある素材で固定するのはＮＧですが、ビス留めはＯＫです。尚、有料となりますがご希望がありましたら駐車場脇の５ｍ高さの看板ポールも利用可能です。詳細などお問合せくださいませ。

※明日、２２日（水）は終日事務所におりませんので御用のお客様は転送されるまで呼び出しをお願い致します。

先日に引き続き自分用に醸し人九平次という銘柄の日本酒を購入したのですが、これが風変わりな味わいでご紹介したくなりましたのでブログに＾＾。そんなに高額なものではないのですが、最初に口をつけた時の感じがシャンパンそのものなのでして、注いだ瞬間のシュワッという感じがとてもいいのです。１０分程度放置すると気が抜けて普通の日本酒と同じような味わいになりますので、これは炭酸を封入した発泡製法に似た感じがするな。ともかく、注いだ瞬間だけはシャンパンを飲んでる感じだけで日本酒臭さが全くしないです。苦手な方でもこれは飲めるかも。

これと「わさび漬け」がよく合います＾＾。

さて、そんな件はいいとして先日の賃貸取引における対象不動産の権利関係について質問があったのでもう少し詳しく書いてみます。冒頭のサービスを利用して登記関連を調べてみるのも一手です。わざわざ不動産屋に聞かずとも自分で調査できます。どうしても気に入った物件があるんだけど、唯一その不動産屋でしか取引してもらえない。でもその不動産屋は不親切なのでできれば契約以外に顔も見たくない・・・なんて場合には、理不尽なことは分かっていながらも仕方なく自分でリスク調査をしないとなりません。

自分が借りる賃貸物件について担保権がどうなっているのか？所有者情報はどうなっているのか？誰がどうみても怪しい所有者が持ってないだろうか？反社会的勢力の関わりはないだろうか？等々、これから借りようとする物件について自分自身が把握する必要があります。そんなこと不動産屋でやってくれれば・・・と思いたいですが、世の中全ての不動産屋が親切だとは限りませんので、そういう不親切な不動産屋が取り扱う物件をどうしても賃貸したい場合には自分で調査できることはやるしかありません。私なら「他の物件にしませんか？」と提案したいくらいです＞＜

担保権に関する調査なら登記簿謄本を取ればＯＫです。登記簿謄本は現在事項ではなく全部事項で取ることをオススメします。現在事項ですと最新の情報しか載っておらず、対象不動産の過去の流れは把握できません。「この不動産は以前こうだった」・・・ってことを気にする気にしないは個々の判断によるので自由であるものの、仮に「過去に差押さえがされてた物件」という情報があった場合に「気分的に気にする」かどうかということです。つまり、せっかく引っ越すのに「そういう物件はイヤだ！」と思うか、「過去のことなんて気にしません」と思うかの違いです。

謄本取得に関して全部事項で取ること以外に、「共同担保目録付き」で取ることもお忘れなく。共同担保とは対象物件以外の担保も一緒に連動させているという場合に付く言葉です。例えば連帯保証人などがそうです。連帯保証人は債務者本人に返済能力が無いと判断された場合に保証人側に債務が降りかかってくるリスクを懸念しなければなりませんよね。保証人が本人に代わって支払いできれば物件を維持できるけど、保証人も支払いができなければ売却か或いは裁判所で強制的に競売されてしまいます。このように、借りようとする対象物件以外にも同じ大家さんが所有する物件がいくつもあって、それらが連帯して担保に入っている場合などが共同担保となります。他の物件で大家が支払いを延滞したとかで売却されたり、競売になったりしますと共同担保物権同士で連帯して責任を取ることになります。自分が借りようとする物件が無担保なのか、有担保なのか、その内容の把握が必要です。

と、ここまで書きましたが、これらの情報について普通はお世話になる不動産屋が調べてくれるものです。個人素人で調べがつく程度のことをプロである不動産屋が分からないわけがない。抵当権などの担保権以外のことでも、「周辺に飲食街があって喧騒です」「ラーメン屋のトンコツの臭いがします」など、賃借人（借りる人）が気にするようなことは重要事項に当たりますからしっかり調べて説明してもらうようにしましょう。賃貸だからといって取引が軽率になっても調査が怠慢であってもいけません。自分が住もうとしている不動産がどういう不動産なのか？普通に住んでいるのに自分の責任以外のことでどんなリスクがあるのか？個人素人には想像もできないと思います。それを分かりやすく説明するのが不動産屋なのです＾＾。仲介手数料を支払うのですからキッチリ調べてもらいましょう。

ここまでなら単なる偶然か、名簿屋から名簿を買った業者からの営業電話なのだと思えるのですが、実は私が経験者として「絶対に漏れてるだろ」と思う理由がここにあります。当社が申請した入力フォームには入力間違いがありまして、ひとつは住所を「９９９－６」としてしまったこと。もうひとつは会社名を「プラティナハウス」としてしまったことです。共に９９９－５とプラティナムハウスが正しいのですが、誤った住所や社名のままダイレクトメールや電話営業が来るってことは、ネット経由で融資申請した過程のどこかで情報が引き出されて横流しされているとしか思えないのです。

入力した情報はバナー広告を出稿しているクライアントへ行くはずが、その途中か何かで漏洩して、同業他社である金融業者に渡されているとすればとんでもない悪事だと思います。インターネットで無闇に情報を入力するものじゃないと改めて反省しました。同様に引越しの一括見積もりや自動車保険などの見積もりもそうした問題があるのかもしれません。パソコン画面上で気軽に見積もりできるのに付け込んでメールアドレスや氏名や生年月日等の情報を取られ、それらを元に顧客が求めているものを分析し商品営業に利用する・・・確かにシステム上そうしたプログラムすることは容易にできますよね。皆さんも、ネットで何か個人情報を入力した後に妙なＤＭなどが届いたら疑った方がいいかもしれません。

私の確定申告ですと、今年から扶養控除が廃止されてまして二人の子供分の７６万円の控除欄が打ち込めませんでした。これは子供手当ての財源で廃止になったんでしたね。高所得者ですといくら子供手当てをもらったとは言っても扶養控除が無くなるわけですから実質は増税。逆に低所得者にとっては子供手当てをもらった方が世帯収入としてはアップする形になってるようです。その他にも控除対象があるので一概には言えませんが。というわけで、子供一人の３人家族なら課税所得ベースで９００万円を超えますと扶養控除した方が得！？ということでしょうか。

先日お引渡ししたお客様がお酒が大好きということで、お引越し祝いは「芋焼酎」にしてみました＾＾　どうせなら・・・ということで例年お世話になっている鹿児島の酒屋さんにお願いしていくつか送ってもらいました。どれも自分で飲みたいものばかりですが、引越し祝いですから、「いかにも目出度い感じ」がする一升瓶もいいなぁと思いました。魔王についてはなかなか手に入らないそうなので、私も自分用に７２０ｍｌサイズを注文しました＾＾それでも５０００円はしますものね。高いなぁ・・・。

不動産登記でパッと思い浮かぶのは登記簿謄本です。権利書の内容を写し取ったような書類です。最近では権利書自体は電子化（登記識別情報）されているので仰々しい「権利書様」のような書類を見ることはないですが、権利書の内容も登記されていることで誰でも見れてしまうことになります。なんだか自分の財産である不動産情報を晒されているような感じさえしますが、これこそが登記というものなのです。登記簿謄本には簡単に言えば自分が所有する土地や建物のことが載っている、人間で言う「住民票」のようなものです。もちろん住民票は勝手に取れませんが自宅のことは他人に分かってしまうわけです。自宅の広さや土地の広さ、マンションなら何号室の誰さんがどれくらいの広さのお部屋に住んでるか、が分かってしまうわけです。

一般的に不動産売買の取引を行いますと売主から買主へ所有者が変更します。Aさんから新所有者のBさんに名義変更されることを所有権移転登記と呼びます。Bさんが住宅ローンを利用するならば、ローン会社はその不動産を担保として取りますので抵当権という権利を同時に設定します。これを抵当権設定登記と呼びます。売買を行うとAさんからBさんに何時名義変更されたかということは無論、Bさんがどんなローンを利用したのかまで分かってしまいます。法務省のページではこれが「取引の安全と円滑を図る」のだと言っています。私にはよくわかりませんが＾＾。

AさんからBさんに名義変更する場合、AさんがBさんに代金を支払ったらその場で名義変更手続きをしますが、権利を証する書類をその場で発行してもらえるわけではありません。司法書士と呼ばれる国家資格を持った先生に登記手続きを代行してもらうのが一般的で、登記をするには売主や買主の本人確認書類などが必要であり、司法書士先生へ登記手続きを委任する書類なども必要となります。登記所がこれらの名義変更書類を受付けてくれますと、補正日と呼ばれる日が設定され、この日に「書類の不備」などがあれば訂正できることになっています。何も訂正がなければ同時に名義変更が完了するという具合です。

名義変更手続きに入りますと補正日までは登記の内容を確認することができません。それは正に登記所内でAからBに変更しようとしているからです。すると誰かがその不動産の登記内容を調べようと申請しても下記のように「登記中」と書かれて申請書を返されてしまいます。このように返されますと「ははぁ～ん、まだ名義変更手続きしてるんだな？」と理解すればいいわけですが、名義変更手続きに入った時に設定された補正日を過ぎてもまだ登記している場合があります。登記所の職員が忙しいのが立混んでるのか、或いは書類に不備があるのか？何かの理由によって補正日になっても登記されないと不安になります。

それは、きちんと名義変更手続きが完了してBさんに名義が変更されたのかが確認できないからです。住所、氏名、広さ、借入れなどきちんと台帳に記載されたのかどうかハッキリしません。Bさんに「名義変更できましたよー」って報告することもできません。不動産売買などで司法書士先生に手続きをお願いしてきちんと手続きが完了しなかった、なんてことは私の経験で一度もありませんが、専門家に登記を委任しない素人個人などの手続きが原因でミスが起きることもしばしばあります。実際に住んでる人は変わったのに台帳上の名義は変更されてないなんてことがあるくらいです。自分が買ったのに前所有者名義の家に住んでるなどという状態ですからとんでもないことです。

他によくあるのが一戸建てや土地などで自分の敷地と隣の敷地が曖昧なまま何十年も放りっぱなしとか、建物を増改築したのに面積が増えたことを台帳に記載しないとかもあります。これを未登記と呼んだりしています。ちなみに未登記が見つかるとその不動産を売却しようとした時に困ることになります。冒頭のパンフレットで「きちんと登記しましょうね」というのはこのような問題を指摘しているのです＾＾。

尚、登記完了まで待てずに、登記されている前提で次から次へと売買を行う「転売屋」さんには注意しましょう。同様に、土日などは法務局は閉館していますし、ネット上の情報は最新のものでも金曜日夕方の情報です。不動産売買において登記簿情報は最新の情報を元に重要事項を説明するものですから、何ヶ月も前の登記情報をアテにしてはいけません。賃貸などの取引では気にもしない大家の所有物件などは見落としがちです。大家さんが貸し手となる賃貸物件では、その物件に抵当権などの担保権が付いてないかが重要事項説明の対象になっています。何ヶ月の前の謄本情報を元に「抵当権はありません」などと説明しつつ実は最近になって担保に入れてる・・・なんてこともあるので注意しましょう。賃借権の成立時期と抵当権設定の時期によっては債権者による抵当権の行使による居住権（賃借権）の主張はできません。

今日はバレンタインでしたか＾＾。そのような記念日は私のカレンダーに無かったので、娘と嫁からもらって気づきました。テレビを付けてみるとやってますやってます、バレンタイン特集が。話によると５０、６０の父親にもなると子供はもう二十歳を超えるようになっており、その娘からもらえるチョコレート様が嬉しくて仕方ないんだとか。今でも十分嬉しいものの、私はまだ３６なのでそこまでの感覚がまだ分かりませんが、嫁さんや同僚からもらう義理チョコよりも、娘からもらう義理チョコが嬉しいという気持ちは分からなくもないかなと思います＾＾。もう２０年もしたらそう思う日が来るんだろうなぁ・・・。（ボソッ・・・）

話は全く逸れますが、テレビをつけてましたら枝野大臣の会見をやってました。東電の国有化に関して薄ら笑いを浮かべながら、「金を出してくれるならどうぞ民間でやってくれたらいい」との発言を耳にし、「あぁ、この役人はどこまで上から目線なんだ」と項垂れました。国有化議論の賛否はさておき、メディアの前でこういう発言をしてしまうところが、まさに「ひとごと」なんだと国家の要職に就く人物の本音を露呈していると言えます。それにしても与党第一党の存在感が全く無いこの状況は一体なんなのでしょうか。