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営業日記(ブログ)

マンションの登記簿謄本について

マンションの登記簿謄本を取得する場合に申請書を出した後にカウンター越しに名前を呼ばれることがる。申請書を出してから謄本を作成するのだが、これが出来上がったから呼ばれるのではなく、作成途中で名前を呼ばれることがあるという意味である。窓口業務にあたってる人は手に先ほど提出された申請書を持って「ちょっと聞きたいことがあるんだけど・・・」って顔をしてるからすぐわかります。

「これ敷地権なんで建物だけでいいですかー?」

って聞かれるんです。初めて聞く人は「はぁー?」って思います。何を言ってるのかサッパリわかりません。とりあえず「はい」って答えたいところですが、コトの真相を究明したくなります。

登記簿謄本というのは、その不動産の生い立ちを示すものです。そこには表題部、甲区、乙区という3部構成からなる順番で住所や名前、不動産の持ち主、どこからローンを借りてるか?などといったことが記載されています。話は少し変わりますが、この登記簿謄本は誰でも取得が可能です。法務局へ行って申請すれさえすれば取得できる・・・つまり、ある不動産について調べたい場合にその住所を書いて申請すれば、その不動産の持ち主、どんな融資内容か?まで丸分かりってわけです。ある意味怖いですよね。

さて、この登記簿謄本ですが、不動産にはマンションやら土地、建物、ビルやアパートといったたくさんの種別がありますね。ですから、そのそれぞれに謄本が存在するわけです。土地だったら土地謄本、建物だったら建物謄本です。皆さんがいつも通行する道路だって謄本があるのです。建物によってはアパートのように部屋で仕切られているものだってありますよね。こうしたものは101号室の謄本!や205号室の謄本!といった具合に全て分かれていることもあります。これを区分登記を呼んでいます。

大家さんが持っている土地に、大家さんが持っている建物、これら全てが大家さんの持物である場合は建物全体でひとつの謄本という場合が多い(つまり区分登記されていない)ですが、分譲マンションや商業ビルといった「間仕切りされた各部屋が売買対象になる」ような建物の場合は区分登記されていることが多いのです。区分登記されると、建物全体の中でその対象となる部屋だけを売買することが可能です。ですから、マンションの対象となる部屋の謄本を取得したい場合はその部屋を申請書上で示してあげないと、作成する側からすると一体どの部屋の謄本を取りたいのか?が分かりません。

しかし、土地について見るとどうでしょうか?マンションは見た目ひとつの土地に対して上に建物が乗っています。その場合、建物が建っている土地をみんなで利用していることになりますよね。ですから、基本的に土地と建物は一体である。と認識するのが妥当です。だって土地の所有者と建物の所有者が違ったら、モメた時に困りませんか?例えば「なんでオレの土地に建物建てて住んでるんだ!」とか「いや、私たちは住む権利があってこの部屋に住んでるんです!」という風に双方の言い分に誤りはないものの平行線です。こういうことが無いように通常のマンションには「敷地権」といって土地と建物が一体ですよーっていう権利がついているものです。ですから自分が敷地権を有するマンションに住んでいて、建物の権利も土地の権利も持っているけど、お金に困ったから土地だけ売ってしまえ!ってことはできません。土地と建物は一体だからです。とはいえ、土地と建物が一体に見えるものの、敷地権として登記されていなければ建物だけ売る。土地だけ売るってことは物理的に可能なわけです。

マンションのような区分所有建物の謄本を取得する場合は敷地権になっているかどうか?について申請段階ではわかりません。一戸建てであれば敷地権という概念はありませんから、(建物を部屋ごとに区分登記することはないだろうから)土地と建物の謄本をそれぞれ1通ずつ取得します。しかし、マンションで敷地権の場合なら、土地建物一体なわけですから、101号室の謄本を取ろうが205号室の謄本を取ろうが建物謄本を申請しても土地のことが載ってるし、土地の謄本をとっても建物のことが載ってる・・・つまり、冒頭でいう窓口業務の方が質問されていることは「土地も建物も両方とらなくてもいいですよね?」ってことを聞いてるわけです。どちらかひとつ、通常は建物の謄本だけ取ればその建物と土地の権利分まで確認できるというわけです。

しかし、区分登記されてないものや敷地権登記されてないマンションは土地と建物の両方の謄本を取らないといけません。その謄本の使い道にもよりますが、税務署や区役所などに提出するような謄本であれば、両方取得していった方がいいでしょう。取得の仕方が分からない場合は、とりあえず申請書には土地と建物の両方にレ点でチェックを入れるんです。で、窓口の人が「敷地権ですけど・・・」って聞いてきたら「では建物謄本だけでいいです」って答えてあげれば言いわけです。

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