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営業日記(ブログ)

区分所有登記

なかなかよかったよ。

こんな電話がありました。旧知の仲である人からです。朝から長文に躍起になってたわりに中途半端な終わり方で出かけてしまったので、途中電車の中で「修正しよっ」と思ってたんですけどね。こういうお言葉はありがたいものです。

区分所有って言葉は難しく聞こえますが文字通りでございまして、例えば101号室から105号室までの5部屋がある共同住宅(マンションでもアパートでもよい)があって、この5部屋を1団の建物としてみるか、バラバラの5部屋があってひとつの建物を形成しているか、と考えるかの違いです。

どちらも一緒じゃないかヨ!って言わないでください。^^ 結果として同じでしょうが、101号室から105号室まで同じ所有者で後々102号室だけ売ろうかな・・・などと考えてなければいいのです。個別の部屋で売ろうとなると5部屋のうち1部屋売る・・・ってな契約書にはできんのです。ゴブンノイチ!みたいな。そうではなく、102号室をきちんと面積算出して102号室という部屋番号をつけて売らねばならんのです。

102号室という部屋の名前ができる・・・出生届け。

名前のついた部屋を保存する・・・住民登録。

といった具合です。人間でもいきなり住民票に赤ちゃんの名前が記載されませんでしょう?まずは出生届けを受理してもらってから住民票に表示されるようになるんです。建物もこれと一緒です。

区分して登録することでその部屋ごとに売買できるようになります。アパートは一般的に賃貸目的でしょうから、土地も建物も同一所有者の場合が多いです。だから同じ大家さんで後に部屋を個別に売ることもない。しかし賃貸目的で建築したとはいえ、後々部屋ごとに切り売りしようって思っているなら区分登記しないといけません。建物を区分して登記するんです。土地は敷地権として一体として売るのか?それとも土地は土地で大家が所有するのかは別問題です。

この場合、土地を大家が所有して建物だけ区分登記したものを所有する。となりますと、現にその部屋に住むということは大家さんの持ってる土地に建ててある建物のその部屋を利用することになるので、大家さんの許可が必要ですよね。この形態が借地です。無論、土地代金を払うのが基本です。マンションを所有している・・・という場合は通常、その建物の建ってる土地の全体のうちの何分の何といった土地持分を所有することになりますが、たまーに土地は借地!ってマンションもあります。土地は他人所有ですから建物分の価値・・・つまり買う価格も安いです。でも土地の所有権は持ってないのです。土地を利用する権利は持ってるんです。土地を利用できる権利を主張できる書面があるのです。これがあるのと無いのとがあります。後者はいい加減な場合です。昔よくあったようです。

ちなみに、見た目マンション、一戸建てだけど土地は借地だった場合。どんな弊害が予想されるでしょうか?またメリットにはどんなことが考えられるでしょうか?その考え方によっては、何も借地が悪いってことも無いように思えてくるかもしれません。

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