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営業日記(ブログ)

根抵当権がついてるから

昔こういう事例がありました。私が不動産業に従事して3ヶ月くらいの時です。お客様をご案内して気に入った物件があったので申込みをして、めでたく契約する運びとなりました。物件調査の仕方を教わったばかりでしたが、役所や法務局へ必要書類を取りに行って会社に戻りました。そこで改めて取得してきた書類を確認していると謄本上に担保設定がされていることに気づきました。

通常、住宅ローンを利用する場合はその買おうとする物件を「万が一支払いが滞ってしまったら抵当に差入れる」ことを条件に融資を受けるものです。つまり無担保で何千万円もお金を貸してくれるのではなくて、その物件と引き換えに貸すわけです。ですから、住宅ローン返済が終わってその担保設定を消滅させるまでは、気が抜けないということになります。これを抵当権と呼びます。

これと同じようなもので根抵当権という言葉もあります。根抵当権というのはその物件に対して担保を限定したものではなく、不特定債権であると認識されています。簡単に言えば、抵当権である場合は物件の担保価値に対して債権設定がされます。3000万円の担保評価の物件なら3000万円を融資してくれて、万が一の場合はその物件を抵当に入れる(差し押さえられる)ことになります。

根抵当権ですと、その物件の価値も勘案されますが基本的には債務者と債権者(借りる人と貸す人)によって金額設定されます。例えば物件に3000万円の評価しか出せない場合でも5000万円を限度に融資してくれる・・・という約束を交わすことが可能です。これを極度額と呼んでいます。普通に考えればたくさんお金を貸してくれるんだなーって思ってしまいます。

違いについては良し悪しがあるものですからどっちがよい・・という問題ではなく、その当たりはウィキで確認してみましょう。分かりやすい例をひとつ挙げてみますと、抵当権設定ですとその物件に限定されますから3000万円の担保設定であればそれがMAXです。途中で別の入要があってお金が必要だったとしても、さらに別の抵当権を設定しなければなりません。抵当権が2つあるって状態です。これですと、抵当権を設定する為の費用がかかりますしその都度面倒です。ですから、最初から将来もっとお金が必要になるな?と見越すのであれば根抵当権にしていて限度額を設定しておいた方が貸し借りがその範囲でできるから貸す側借りる側にとっても手間が省けるってこともあります。ここまで書いてみるとピンときますが、将来お金がもっと必要になる場合に備えて・・・と考える人は事業を営んでいる人などが多いのだと思います。今は住宅ローンとして借りるんだけど、3年後に事業の方でお金が必要になるだろう・・・とか、住宅ローンとは別で投資物件でも買って節税しよう・・・などと考える人が根抵当権を利用することがあるわけです。一般の住宅ローンだけを利用する個人がわざわざ必要のない根抵当権をつける意味はないと言うことです。

で、本題ですが冒頭の契約予定の物件はこの根抵当権が設定されていたわけですね。3000万円くらいの物件だったのですが2億円の極度額が設定されていたわけです。たったこれだけのことです。この物件の持ち主は融資機関と合意して2億円を限度にお金の貸し借りをりましょうね!という約束をしただけです。何も2億円全額借りているわけじゃありません。

なのに、私は「えーっ!?この物件に2億円の価値もないよぉ~!」と単純に思ってしまい上司に相談。上司も怪訝そうに謄本を見て心配そうです。もっときちんと調べればいいものの、結局私たちは契約後モメるのを恐れて契約を断念しました。何かモメる?ような気がしてしまったのです。浅はかで。無論、穴があったら入りたくなるくらいの失態です。私も上司も知識不足で根抵当権についての情報が全く無かった。それを調べようとしなかった。何も問題のある物件ではなかったのに勝手に「やばいよこの物件!」と決め付けたわけです。2億円という数字に慄いたわけです。><

根抵当権は悪者ではありません。皆さんが謄本を取った時、根抵当権という文字を目にして限度額にビックリすることはありません。もし自分の不動産の謄本であってもそれはそういう合意をして借りたのでしょうし忘れてしまっているだけです。他人の謄本を取っているのなら、その持ち主が本当にその額を借りているとは限りません。単に限度額といった考えでその額を設定しているだけかもしれません。

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