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営業日記(ブログ)

第三者占有について

賃貸や売買などの取引を多くお手伝いしていく中で必ず経験するのが「第三者による占有物件」です。平たく言えば、その物件に住んでてはいけない人が住んでる(フリをしているのかも)ことです。住んでちゃいけないってことは、理由がいろいろあって、例えば大家から借りてそこに住んでたんだけど退去期日が来てて出なきゃならないのに不法にそこに滞在している。だとか、親類の間柄で間借りしている部屋だったが、持ち主がその部屋の権利を売ることになったので退去をしなくてはならなくなったのに退去するのがイヤなのでそこに居座るような状況。厄介なのは、空室だった部屋なのに誰かが無理に押し入ってそこにワザと占拠することで、「出て行ってやるから金くれよ」といった悪行を働く輩もいます。

ひとくちに第三者占有といっても「タチの悪さ」で言えば最後に例を挙げた占有屋が困るわけですけど、最近では減ってきているようです。一昔前・・・といっても20年頃前までは結構あったようです。通常売買の場合だとそこまでは無いですが、競売物件になると問題が出てくるようです。競売不動産ですと支払いが困難になって裁判所に差押さえられいる状況ですから、所有者としても何も出来ないお手上げといった場合にその弱みに付け込んでくる輩がいるわけです。以前にご説明した任意売却ですと競売に比べれば手元に残るお金も多少はあるので引越し代や次の賃貸契約金などの捻出が可能なケースが多い。しかし、競売になると落札額がいくらであろうと元の持ち主には戻ってきません。したがってこれからの生活費も家賃も引越し代も何も残らないわけです。ですから必然としてそこに居座るようになってしまいます。これを代行して商売にする人がいるわけです。こんな具合です。

「おいおい、お前のとこ競売だって?このまま行くと裁判所から強制執行食らって無理やり出て行かされることになるぜ?だったらオレ達に任せなよ。多少の引越し代くらいは工面してやるからさ・・・」

少し脚色してあるように聞こえますけど実際この現場・・・間近で見たことあります。>< 誰だか知らない人から突然電話や訪問があってこうケシかけられます。そのまま不法に居座っても裁判所に強制執行命令出されれば強制的に出なければなりません。だから藁をもすがる思いで、こうしたわけのわからない人たちの呼び声を聞いてしまいます。占有屋と呼ばれる人たちはこうして鍵を所有者から受け取り代わりに居座ります。強制執行されようが関係ありません。居座ります。

居座られて困るのは裁判所だと思うでしょうが実際違います。裁判所がその不動産を欲しいわけじゃなく、競売で落札した新しい買主が欲しいわけです。一般個人がこうした問題物件を落札することは稀でしょうが、競売不動産のプロなら日常的なことです。「占有してますか。あーそうですか。じゃお金払うから出てってくださいよ」といった具合です。占有屋はこうして「立退き料」をせしめることでやっと出て行くのです。これが占有屋の商売です。競売物件を落札する人(法人)ってのはこういうケースを必ず想定しています。ですから競売落札する予算にこうした「立退き料」の可能性も含んで考えています。

もちろんこんな不法な商売をしている占有屋なんて言葉は最近では聞きません。しかし、少し業界をカジった個人や知恵のある人間がこうした占有行為を真似て「立退き料」をもらうことで生計を立てるケースも実際あります。業としてではないけど、黙って出て行くくらいなら立退き料もらって出て行こう・・・とする所有者だって居てもおかしくは無いです。だから占有屋とまでは行かないけど、落札した人から立退き料を「もらえる」ことを知恵つけて居座ることがあるってことです。タチが悪いとは思いますがそういったことで通ってる世界でもあります。

競売不動産は怖い!って時代がありました。コレが主な原因のようです。競売情報は公開されています。ネットでも3点セットは取得できます。物件情報が載ってますから自分で現地確認して、素人個人で手を出そうとするならば占有者の有無を調べることは重要です。迷惑かもしれないけど、隣近所にも聞いてみるべきです。鍵が閉まっていて裁判所が鍵を持っていようとも、それを複製されていたらオシマイです。落札するまでは勝手に鍵を変えるわけにもいかないし、やはり競売物件は多少のリスクは考えないとなりません。

当然ですが、こういった問題が多い物件だと興味を示す落札予定者も限られてくるでしょう。競売情報などで過去のデータが見れます。「あれ?これいい物件なのに入札参加した人が少ないな?」といった物件は何かしら問題があったから入札した人が少なかったのでしょう。逆に参加人数が多い物件の場合だと、リクスが低く落札するメリットが大きかったに違いありません。得てしてそういう物件ですと基準落札額より大幅に上の価格で落札されていることに気づくはずです。

競売は確かに安い価格で落札できる可能性があります。落札できずとも最初に支払った保証金は返還されますし、数万円の調査代がムダになるだけ済みます。ケガは少ないかもしれないですが、落札してしまった場合に後から問題を抱えることだけは絶対避けたいはずです。競売不動産を素人で興味本位で検討するのは止めた方がいいのでは?とアドバイスしたくなってしまいます。^^

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