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営業日記(ブログ)

土地先行決済

マンションや中古戸建、新築建売住宅などの土地建物一対になった不動産取引では聞きなれない「土地先行決済」という言葉。通常、ローンを組む場合にはローン申込みして、融資承認となったらローン契約(金消)をし、後に融資実行(物件引渡し)となります。しかし土地をまず探して、そこへハウスメーカーや工務店などへ建物の請負を依頼するといったような、土地と建物を別々で契約するような場合、まず土地の所有権を得なければ建物工事を着工することができない為に、土地に対してのみの融資を受ける必要があります。

建築条件付き売地の場合ですと、土地の持ち主と建物建築を請負う会社とは同一、もしくは売主の指定した工務店等になる場合が多く、土地を先行決済するようなケースは稀です。でも、土地の売主はA、工務店は全く関係のないBとなると、Aにとってみれば、Bに建築をされてしまった後に万が一トラブル等で契約がご破算になったような場合に揉め事に巻き込まれることになります。

買主はAから所有権を得て、自分のものにしてからBへ工事を依頼しなければなりません。従って、建物がまだ建築されていない段階でもAに土地代だけは先に支払わなければならないことになり、利用する金融機関側へその旨説明し、土地のみに対して融資を受けなければならないというわけです。これが土地先行決済です。

土地先行決済を引き受けてくれる融資機関は限られます。受けてもらえたとしても「条件」をつけられることが多いです。本来は土地建物一対の不動産として一度の融資で済むものを、ひとりの利用者に対して土地、建物と2度融資手続きが必要となり銀行員からすればハッキリ言って「面倒」はあります。でもこれを面倒と本気で思ってしまっては商売になりません。^^ 土地の融資手続き、建物の融資手続きを必要とする場合もあるのです。消費者にとっては土地建物一対の時同様のサービスを受ける権利はあるのです。

しかしこの条件がまた酷なものがあります。土地を先に融資するのですから土地分の支払いは発生することになり、建物が建築されるまでの3ヶ月~4ヶ月の間は今住んでる家・・・仮に賃貸に住んでるならば、「家賃と土地の支払いがダブる」ということです。普通に考えれば困ります。払えない場合だって考えられます。このようなケースですと土地と建物を別で検討することに躊躇を覚えます。

そこで、融資機関は「その間の支払いは低く抑えましょうか」といったサービスを提供してくれることがあります。例えば家賃が10万円で土地分の支払いだけで10万となれば、建物工事の間の数ヶ月は20万の支払いに耐えなければならないことになってしまいます。そこで、「土地分の支払いのうち2万円だけ支払ってくださいね!」「残りの分は、当初の支払い期間(例えば30年とか35年とか)で支払ってくださいな。」と。つまり10万円の土地の支払いのうち8万円は据え置いて2万円だけの支払いでOKということ。こうした方法を「元金据え置き返済」と呼んでいます。

こうしてくれれば、わずかな支払いUPで家賃を支払いながら建物建築を待つことが可能ですよね。「つなぎ融資」などもこの類です。しかしながら、こうした猶予期間さえも設けてくれない金融機関も存在します。つまり、「土地分は土地分で丸々払ってくださいよ!」という銀行です。相当な余裕がなければ家賃と土地支払いのダブルパンチなんて乗越えられるわけないんです。でもそういう銀行もあるわけです。そのサービスでは顧客が利用したくなくなるよね・・・と思ってしまいます。

土地先行決済を必要とするケースは不動産売買で多いです。全員が土地建物一括決済を行うわけではなく、土地だけの融資を必要としている方も大勢いるわけです。ですから、土地と建物を別々で契約し、融資もそれぞれ必要な時期に受けたい場合に備えて、同様のサービスが受けれるようにすれば銀行の利用勝手が良くなるわけで、個人の住宅ローン融資残高UPにも繋がるのでは?と思うのです。

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