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営業日記(ブログ)

地中障害物が発覚

建築士の知人からの相談で、知人の建築事務所で建物建築工事を依頼していた顧客が先月に不動産業者を通じて土地を購入したそうなんですが、プランもまとまって建築確認を申請、最近になって地盤調査と基礎工事が開始される予定だったところ地中障害物が出てきて困ったとのこと。

この場合の地中障害物とは建物の基礎部分のコンクリートのことだそうです。つまり、この顧客が土地を購入したというのは現況で古家が建っている状態の物件を土地として購入したということ。土地の売主は不動産業者だったそうです。もちろん古家が建っているのを知った上で購入したので、更地にする為に買主が後で取り壊しを行ったそうです。

古家付きで土地として購入した場合は、古屋付きのまま引渡しを受けることが大半なので、決済後に解体作業に入ることになります。買主は解体を業者へ依頼し更地へする過程で当然、建物の一部である基礎も解体して撤去することになるわけです。基礎の解体も済んで、新しい建築物の基礎工事の着工だ・・・となった時に、「あれ?まだ基礎(コンクリート)が残ってるそ?」となったらこれは大問題です。解体業者の撤去ミスなのか?さて、どうなんでしょうか。

「おかしい・・・古屋解体作業で基礎もきちんと撤去したのに」

さらに解体業者を呼んでさらに深部に向かって重機で掘削作業をしてみたところ、古屋の基礎とは思えないほどの深い大きくコンクリートの塊が出てきてしまいました。

「ん?これは今回解体した建物基礎とは別の基礎のようだぞ?」

そうです。新たに見つかった基礎は、今回解体した建物より以前に建築されていた建物の基礎だったのです。今回、解体した建物がAとすれば、それより以前の建物Bの基礎が・・・つまり、何十年も前にBという建物があったが、それを解体する時に基礎まできとんと撤去せずにAという建物の基礎を作って、古い基礎を埋めてしまっていたのです。

これは以前の解体業者が基礎の撤去をし忘れたとは考えにくいです。真っ当な解体業者が建物だけ撤去して基礎だけ残してしまうなどというミスはありえないからです。それはそれとして、今回は不動産業者から土地を買っているこの買主は被害者であると言えます。不動産業者から購入した時にはBという建物の存在も知らなかったようですし、当然不動産業者も知らなかったのでしょう。しかし、これは地中障害物として立派な「瑕疵」となります。

瑕疵とは隠れたる故障ですから、土地の場合なら地中に埋設する不都合なものがそれに当たるのです。よくあるのは隣地の配管が通ってしまっているものだとか、今回のように基礎が埋没されてしまっているケースです。埋設管は以前の所有者や隣地の所有者が配管をどのように利用しているかを聴取したり、場合によっては土木事務所や水道局などでわかる場合もあります。

しかし、基礎については素人ですとわかり辛いです。重機を使って掘削して初めて埋没していることに気づくわけです。素人ではわからなくとも、これは不動産業者であれば容易に想像がつくことがあります。それは、以前にどんな建物が建築されていたかということを調べることが可能だし、そこまで疑う知識を持っているものだからです。建築物を解体し新たに建物を建築する場合は古い建物の「建物滅失登記」を行うものです。滅失登記は建物が消滅したことを示す重要な書類です。

ですから、山を切り崩したような開発現場なら、新しく土地を造成するわけですからそこに古屋の基礎が埋まっているなんてことは考えられませんが、古い住宅地や戦前から代々続いているような土地の場合ですと、何十年の間に何度も建築と取り壊しが繰り替えされている可能性を疑うことができます。従いまして、このような土地を取引する場合には売主、仲介業者のような不動産業者が専門家として調査する義務があると言えます。

これを一般個人の素人である買主の責任とすることはできないです。このような土地を取引するときには重要事項説明でしっかりと説明を受ける必要がありますし、その可能性も疑って調査してくれる仲介業者をパートナーとすることが大切です。話が飛ぶようですが、調査義務の優劣を仲介手数料に反映している会社も少なくありません。手数料が安いからといって仲介してもらうと痛い目に遭うことが考えられます。安いにこしたことはないですが、しっかりと仲介取引の内容を確認したほうがよさそうです。

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