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営業日記(ブログ)

不動産で資産運用を考える

またこれ絡みのネタです。しつこいようなんですが、投資というものの側面が見ると「金儲け」のような意味合いだけを考えがちです。それが投資の意義かもしれないですが、違った視点でみることで不動産営業場面で有効利用できるよってことが言いたいわけです。

なんでそんなことをこのブログで書くかって言いますと、以前のライブドアブログの時から私の全く知らない人、しかも遠い県外の同業者さんや主婦、学生などから質問を受けることがあったからです。誰かがこのブログを紹介してくれてどこの誰が見ているかもわからない。となると、自分のエゴだけ書き綴っても誰も面白くないと思うので、不動産業に携わる者として何かできないかなーといつも考えるわけです。「池上彰さん」のような解説が。^^

あなたが不動産に素人だとして、仮に1億円の資産をお持ちでそれを不動産で運用したいと思ったら何からはじめるでしょうか?右も左もわからず、加えて不動産です。一般的に不動産ってなんだか怖いイメージだし、何か買ったりすると騙されそう!って根拠も無い不安がつきまとうかもしれません。

しかし、意を決して運用するとなれば、何か不動産を買ってそれを更に高く売る・・・所謂「転売」をしようとも思えば、買った物件を賃貸に出してその家賃収益を得ることで運用する。といった方法もあります。これらは全て「現物資産」を買った、売った、貸したによって利益を得る方法ですよね。

では不動産に素人な人が現物の不動産を買って運用するリスクはどんなものがあるでしょうか?その購入価格は妥当なの?いくらで貸せるの?相場は?リフォームはどうする?維持管理は?近隣住民とのクレーム処理は?住宅ローンは必要なの?と、挙げたらキリが無いほどリスクがいっぱいです。全て理解した上で運用し、プロ同様に不動産で食べていけるようなものであれば、もはや素人ではありませんから心配無用。そのまま運用を続けて利益を出しましょう。^^

でも、運用する資産はあってもやはり不動産を買って売って貸してといった手続きに管理までとなると、相応に時間を費やされ、本業の片手間でやるには大変です。それでも他で運用するよりは不動産で運用したいという経済状況、環境がある時にREITやTEFといった商品はまさに「痒い所に手が届く」商品であると言えるのではないかと思うのです。

REITならプロが組成したファンドに対して自分が出資するようなものだし、ETFなら不動産関連銘柄に指数連動するような商品をファンドが運用する類ですから、自分が現物の不動産を買ったり売ったり貸したり管理したりっていうリスクは無いです。ある意味「プロにお任せしておけばいい」ってことになります。これなら現物の不動産にまつわるリスクは軽減され、少なくともプロが運用する不動産ですから、その運用成績が良い悪いといったようにリスクの意味合い、内容が異なってくるのです。投資なのですから、自分でやろうが任せようが必ず増えるわけではないですからね。お金が増えた減ったのリスクは投資すれば皆一緒です。

あなたが1億円で2000万円のマンション3つと4000万円の一戸建て1つを買って、それを賃貸に回したとしましょう。(宅建業者以外の者が買ったものを売ってという「転売」行為は業として行うことはできません)それで全体の家賃収入が年間1000万円だったとしましょう。そこからオーナーであるあなたが負担する維持費などに100万円掛かったとすれば手取りは900万円。900万円÷1億円は9%です。この9%が運用利回りです。もっと言えば、約11年ちょっとで「元が取れる」計算になります。ですから、12年目以降は1億円はペイできた上に、以降資産として運用続ける限り継続して家賃収入が得られるのです。これぞ現物不動産で食べていく甘みです。^^

しかしこの9%。同家賃で継続して賃貸人が居ればの話です。しかも物件は経年劣化しますからそのうち建替えだとか、大規模リフォームが必要になることだってあります。相場にも左右され家賃が安定継続する保証も無いですし、こういった空室リスクも抱えることになります。だとすれば9%の年利回りといっても長い年月でみれば多少利回りは減少するものであると考えておくべきではないでしょうか。

であれは、その長年のリスクを考慮した上で大儲けせずとも安定運用できればいいや・・・と考え、あれば、なにも現物不動産を自分で買って運用せずとも、前出のREITやETFで運用してもいいかな?とらないでしょうか。もちろん年当たり9%もの運用利回りが期待できるかどうかはわかりませんが、少なくもと現物不動産を維持していく労力とリスクは軽減できます。このご時勢です。3%でも利回りがあれば銀行に預けておくよりよっぽど運用効果が高いです。不動産に素人であれは尚更リスクが少ない商品にお金を投資したいと思うのは当然です。無論、玄人であってもそうするかもしれません。

となると、今まで不動産運用とは「自分で物件を買って運用する」ものであったのが、REITやTEFといった投信に変わる。この際、不動産でなくてもいいでしょう。FXや商品先物といった相場への投資資金のシフトが起これば、現実不動産の売れ行きや地価の変動に繋がるわけです。これは不動産営業マンにとって大事な問題じゃないかと思うのですがどうでしょうか。現にそういう資金シフトが起こっています。現物不動産を抱えずともパソコンの画面を見てれば運用効果が目に見えて分かるんです。このリスクのとり方の違いは今日だからこそ軽視できないものがあります。

この説明では難しい?^^

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