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営業日記(ブログ)

信託受益権についての質問

お客様から信託受益権についての質問を受けました。私も無知な部分がとても多く、もっと勉強が必要だと感じたのでいいタイミングでの質問でした。お客様Aさんが持っているビルがあって、それを管理している地元の不動産会社があるそうです。元々父親の代からお世話になっている不動産会社からのアドバイスもあって、商業地域にビルを1棟建てて、その管理を不動産会社に任せていたそうです。

テナントも全て埋まっていてトラブルなく順調にきていたものが、昨今の景気と駅前の再開発によって古くなったAさんのビルから新築ビルへとテナントが引越しをしてしまい、1店舗、また1店舗と引越しされる目処が立ってしまっているそうです。管理している不動産会社は賃貸管理を主な業務としているそうですが、駅から近いこともあってそれほど積極的な営業活動をせずとも顧客が来店するので、その来店客での成約や、インターネット登録を見た同業他社からの顧客紹介などで、途切れることなくテナントが常に満室だったと言います。

そこで、どこからか信託受益権の話を聞いてきたそうで、近所の方の紹介で当社に来店されたようでした。今のビルはAさんが所有しており、それを不動産会社に管理運用してもらって、経費を抜いた手取りをもらっているのですが、信託受益権化するならば、所有者を第三者へ託し、その託された第三者、或いは第三者が指定した管理会社等がが運用管理を行う形態です。

自分で所有権を得ないで信託する形をとりますと、税金面で恩恵が受けれたり、管理手間が省けます。信託ですから所有権は信託者へ移りますので、固定資産税の納付義務は信託者に移りますし、不動産現物の所有権を得るよりは信託受益権という「権利を買う」方が登録免許税や不動産所得税などでも有利となります。

REITがその形態な主なものと言えます。自分が不動産を所有するのではなくて、利益を得る権利だけを買う、といった具合です。説明書をよく読んでリスクを理解すれば、投資する側にとっては「不動産運用のプロ」である必要はなく、プロに信託してれば利益だけ入ってくる仕組みでとても有用なスキームとなります。もちろん、不動産相場の下落や運用側の問題などリスクはつきものですから決して元本保証される類ではないですから注意が必要です。

Aさんとはこのビルを信託する相手などの相談に乗りました。当社では信託を受けることはまだできないので、一般的には信託銀行、或いは専門の不動産会社でもいいのでしょう。しかし、信託ですからそれこそ「信じて託せる」会社でないとなりません。免許を持っていればいいというわけではなく、その運用、管理の手法なども得意不得意があるようですので、今後また相談の機会を設けてもらい、アドバイスしていきたいと思っています。

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