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営業日記(ブログ)

REIT指数は結構使える。

REITの値動きは仕事でも使えると思うんだけどなァ・・・。あんまり見ている人って居ないみたい。^^ 今、電話で話ししてた知人も間違って覚えてる。REITは会社じゃないぜよ。ま、それは置いといて・・・。

REITを組成する人はプロです。運用する人もプロ。儲からなければ(お金を集められないなら=人気がとれなければ)組成なんてしないです。買う人も売る人もド素人じゃないです。玄人の投資機関が不動産投信に資金を入れてくるには、「他の投資先より儲かる」からという理由がひとつあります。

他の投資先とは株とか先物とか商品取引やFXでも外貨預金でも国債なんでもいいです。専門家でもなければ、だいたい自分の資産は分散投資しますから、普通預金のような換金性の高い資産にしておく人もいるし、外貨に換えて保管する人、金を買う人、いろいろです。でも、それを専門的に運用して資産を伸ばそうとする投資筋は目をつけた「一定の儲かる投資先」に全力投球するものです。

最近では日経先物が弱いです。市場全体の売買代金も少ない・・・つまり日本の株式市場、先物市場に資金がきてないってことです。最近流行のFXの方がいいのかもしれません。(知りませんけど^^) 投下した資産にボラティリティがなければ、流動性の高い商品へと投下資金をシフトします。例えば、株だと儲からないからFXで儲けるか!とか、金を買うより不動産に投資した方がいいな!などです。

こういった流れで不動産関連商品であるREITへ資金がシフトしてくると、REIT相場が賑やかになります。売買が活発になって人が集まるので、上下動が激しくなってきます。ボラティリティが出ればそれだけ「上がった」「下がった」の中で「儲け」が出ますから、人が集まる=資金が流入する→値が上がる。という仕組みになり、REIT指数が上昇します。上昇すると「REITっていいのかな?」って玄人意外にもウワサが広まり全員参加でますます価格が上昇していきます。

すると風が吹けば桶やが儲かる的な動きで、REITのみならず、連動するように不動産市場を構成する現場である実際の土地、マンションなどの相場も上昇するんです。とたんにどうでしょう、盛んに不動産関連雑誌で特集を組み始め、エンドユーザーの購入マインドを向上させるのです。REITの動きによってお客さんの流れも変わることがあるんです。知っておくのとそうでないのとでは営業場面での動きに活用できることがあるわけです。

数年前のいっとき不動産ミニバブルってありましたでしょう?新築マンション相場が上昇しませんでした?これがそうです。この上昇を知っていたマンションデベの上層部の人達は「ワザと分譲を遅らせて価格上昇を目論んだ」ことがありましたよね?情報が遅れる一般購入者が割高な価格で買う。このような図式が綺麗に成り立ってしまいました。

だから、ミニバブル崩壊した後の下落で新築マンションが売れ残ってしまった。土地を買い捲ってしまった業者が倒産に追い込まれた。無理して購入してローン組んだ人達が不況によって支払いがキツくなってしまった。でもREITに限らず、不動産関連指標を注視してた人って居るんですよ。分かってた人が居るんです。こうなるのが。^^  崩壊前に売り抜けた人。崩壊のシナリオを立てることができずに買ってしまった人。両者は同じプロであっても雲泥の差がついてしまう結果となったわけです。

余計なお世話ですけど、こういうバブルの終焉期になると必ず「マスコミ」で話題に取り上げられます。REIT上昇!とか。不動産が活況!など。^^ 値段が高騰していることなどをテレビ画面で見せられて煽られます。これこそ「今更」なんだと思うのですが、話題に上げるんです。だいたいマスコミに話題にされると数ヶ月で「崩壊」するものです。いつも決まってるんです。^^

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