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営業日記(ブログ)

不動産流動化資金スキーム

前にも書いたっけな?ま、復習ってことで^^

ブログで知り合った仲間の友人が勤める会社が数ヶ月前から希望退職者を募っており、社員は既にピーク時の5分の1まで縮小になっているとのこと。100億円規模の売上げを上げていたが、昨今では風化しつつあるリーマンショックが原因となって、借入れ金額が経営を圧迫する環境が続いてしまったのだそうです。これはどこも一緒ですよね。それでも生き残れるかどうかは、コネであったり、決断力であったり、運もあるのでしょう。この手の会社が資金難に陥る原因は似たり寄ったりで特に「悪」だということもありません。仕方ない部分もあります。

今日はその話の核心に迫るわけではなく、そもそも流動化のスキームって何よ?という質問がその人から発せられたわけです。飲みの席で^^ その人はブログで知り合った別業種の方なので不動産関係者ではありませんから、当然の質問だと思います。「何やら難しいことをやって悪知恵絞って金儲けしてんな?」的なイメージをずっと持っていたそうで、今でもその友人が何やってるかわからんというのです。なんだか流動化が悪いイメージになってますけど、きちんとした商売ですから勘違いはイケマセン。

流動化っていう言葉は一括りになり過ぎてて、流動化はコレです!という表現は難しいです。不動産はそもそも定着物で資産としても売買するにしても固定的な概念が元来あるわけです。不動産資産は相場があるにせよある程度一定で、現金を不動産に替えてしまえば毎日のように易々売買することもできないし、一度建築した建物はそうそう壊すことはできない。こういう概念です。普通預金と定期預金の違いだと思ってもらえれば分かりやすいです^^ ですから、不動産って言うんですもんね^^ これを流動させるわけですよ。流動化って言うくらいですからね^^ ではどうやって流動させるの?って話です。

マンションと一戸建て。一般的に考えれば鉄筋コンクリートと木造の建物。木造建物なら鉄筋コンクリートに比べれば壊しやすく、償却年数も早いです。つまり、木造住宅が密集するエリアとマンション、ビル群とでは前者の方が壊して再開発しやすいです。再開発とは何もマンションやビルを建てなきゃいけないわけじゃないので、再度一戸建てを建ててもいいのですが、こうした「解体→更地→新建造物」といった流れも立派な「流動化」のひとつなのです。所有権、借地権などから構成され、民家や雑居ビルが密集する雑然とした地域を綺麗にして再開発する。今まで手付かずだった荒地のような場所が綺麗になりました^^ご想像する通り、立派な「流動化」です。

話は変わって、ひとつビルを建設する話がるとします。まず土地の所有者が存在し、所有者が単独であるのと複数あるのとで計画のし易さが違いますよね。複数人の意見をまとめて、一緒の方向を向いてもらわないとビル建設計画が立てれません。建築会社はどうでしょう。ひとつのデベロッパーが行うのか?それとも複数の企業の複合体で行うのか?完成後はどういった建築物を目指すのか?商業施設?オフィスビル?その入居者はどう募集する?家賃は?それとも分譲するの?いくらで?土地買収、建築費用は誰が出すの?銀行から借り入れるの?現金なの?といった意見調整も必要でしょう。

意見調整が難航すればするほど、或いはすることが予想されるほどにこうした意見調整を専門に行うアレンジャーが存在するわけです。いわば専門家です。アレンジャーは一人の人間であることは稀で、アレンジメントに長けた会社が存在します。ビル1棟が建つ用地があれば、そこに既存する古い土地建物の地上げから地権者の権利調整、建築物の決定、建築会社、完成後の家賃、様々なアレンジ業務があります。プロジェクト全体の資金についてもアレンジします。1000億円のプロジェクトだとすれば、500億は銀行から、300億は私募ファンドを組成して証券化にて集金、残りは200億は自己資金。といった具合です。

こうした資金スキームを立てるのは特に重要な部分で、資金目処が立たなければプロジェクト自体が暗礁に乗り上げてしまいます。話が進まないんです。ですから、資金スキームを構築するアレンジャーはとても重要です。大抵は金融機関や外資証券会社などから選りすぐりのエリートを引っこ抜いてきて、その明晰な頭脳とコネを使って「絵」を描きます。「あーしてこーする」という絵を描くんです。絵がスキームってことです。銀行に単に500億貸してくれって言ってもダメですよね。銀行から500億円融資させる為のプレゼンが必要です^^ プレゼンして銀行が「よっしゃ!貸してやる!」となってもそれでは足りません。もっと貸してくれって言っても貸してくれないので、他から資金集めしなければなりませんね。ここで出ました「私募ファンドって何よ?」です。^^ 200億を集める為の組織のことを指します。

はーいみんな!これからビル建てるぞー。ビル建てて上手くいったら儲かった分の何%を利益配分してやるから、みんなで金出し合わないかー?

って募るんです^^300億円を300等分すれば1口は1億円。1億出せる人ってそうそう居ませんよね。じゃ3000等分?30000等分?すれば1口100万円です。これなら個人でも「乗って」来る人がいるかもしれませんね。1口あたりの利益配分を5万円にしたらどうでしょうか?100万円投資して5万の利鞘、そこらへんの銀行に預けるよりは余程投資効率が良さそうです^^ こうして出資を募るわけです。出資した人に利益配分をしたとしても、それ以上の儲けが予測できれば投資家からの資金集めは成功となります。この資金集めには法律があり規制されている割りにほとんど「元本保証はありません」から、素人が無闇に出資するということは無いですが、こうした私募ファンドの売り買いを商売にしている人たちも、顧客も存在するわけです。

今回の資金スキームは500億が銀行、300億円が私募ファンド、200億が現金という件でした。プロジェクト全体としては200億円の現金を使って残りが借金や出資で賄うといった具合ですね。現金を限りなくゼロに近づけることもできるわけです。そうすると元手なくしてプロジェクトスキームを組むこともできますね。イメージしてみただけでも途方も無く大変な専門業務だということがわかります。ミスは許されません。自分の会社だけで計画し、建築会社から資金スキームまで全部決めるならいいですが、複合体で行おうとすると取り纏め役のさじ加減ひとつで右にも左にも行ってしまうわけです。でも、現金を0円って・・・つまり自己資金をなるべく出さずして不動産に関するプロジェクトは行うってことです。ある意味すごい話です^^

住宅ローンもそうですが、自己資金が0円です・・・頭金がありません・・・でもローンは組めます。しかし、ローン負担が重たいですよね。頭金が多く入ればローンが楽になり月々の支払いが楽。不測の事態で一家の収入がなくなったとしても貯金や奥さんのパート収入でやり過ごせるかもしれません。これと同様に、前述の専門家がどういったスキームを組むかでそのプロジェクトの抱えるリスクが見えてきます。リクスが高ければ資金集めが難航します。銀行が貸してくれない、金利が高いなど問題が出てきます。さすれば私募ファンドへの依存度が高くなります。ファンドで集めるのにもそのプロジェクトのリスクが許容できるだけの利益配分が必要になるでしょうし、投資家の説得も必要です。それでも無事成功すればいいですが、途中で頓挫すると大変です。

全体を不動産流動化という言葉で括っていますが、この業態が数年前のミニバブルを牽引してたわけですね。リスクが低い案件とリスキーな案件とで、それを抱えるアレンジャーがどう進めたのか?でその後の会社が未だに存続しているかどうかがある程度分かるんです。アレンジャー業務を主業務としていた会社を片っ端から見てみると、危険を冒してきた会社と石橋を叩いてきた会社とで全く違う結果となっています^^

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