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失敗しない物件選びの“コツ”こっそり教えちゃいます

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営業日記(ブログ)

失敗しない住宅購入・・・

とニュースでやってます^^ アーバンエステートのことを言ってるらしいです。同じようなことやってる業者でまだ生き残ってる会社は、私が知ってるだけでも両手で数えきれないほどあります。同じようなこと・・・というと反感を買いそうですが^^

 建売業者などの宅建免許をもった会社が売主となる一戸建て、土地、マンションを個人が買おうとする場合、契約金はいくら払ってもいいわけではなく制限が設けられています。その物件が完成しているか未完成かによっても違いますけど、大抵は価格の5%以内に抑えられて授受されてるのが実情です。それ以上払う、受取るとなると、そのお金は第三者機関へ預託、保証委託することになっています。ですから、売主にとってみれば制限以上のものを受けとると、そのお金は面倒な手続きが増えるばかりか実際にそのお金は「使えない」ことになります。ここがミソです^^

その物件が建築中、工事中であれば完成するまでは買主から「残金」を受取ることができません。完成してないわけですから鍵を渡せませんものね。土地であっても完成と未完成とありますよ。すぐに建築できる物件なら「完成した土地」なのでしょうけど、まだ造成してたり配管工事してたりすれば、その土地はまだ「未完成」です。マンションもそうです。モデルルームで買う状態はまだ未完成です。買主は銀行などで決済手続きして通帳に融資が実行されて鍵をもらう状態でやっと「残金」を支払いするのです。対して売主は残金が入ってこなければまとまったお金を手にすることができないから、次の事業に使えないわけです。資金力が無い会社は当り前なんですけどね^^

さて、売主が契約金を100万円受取ったとしましょう。そうした契約が月に10本、20本とある中規模の会社であれば1000万円単位で「契約金」を受取ることになります。これなら結構なまとまったお金になりそうです^^ 100万円が10本でも1000万円は受け取りますから売主の会社の金庫に入れておくのか銀行に預けておくのか知りませんが、こうして受取ったお金をそのまま保管しておく分にはいいでしょう。でも、その契約金を「他の事業や必要な経費として利用したい」場合はどうでしょうか?そのお金は本来「現在工事中の物件が売れたことによる契約金」なわけです。もしその契約がご破算になるようなら返金しなければならないお金とも言えます。それを他で使っちゃうんです。考えようによっては「流用」になりませんかね^^

流用しているかどうかなんて買った個人は知る由もありません。資金が回っている会社、余裕資金がある会社ならば一時的に流用しようとも資力には問題ないかもしれません。でも、ニュースに載るような会社ですとそうはいきません。受取ろうとする契約金は他で使いたい目的で受領するわけです。とりあえず当面の事業資金を確保したい狙いがあるとすれば、既にこの時点で確信犯的なやりとりだと言えます。ここに悪意が感じられるわけです。

これが「請負契約」となるともっと酷いです。請負契約は「そちらで建物建ててくださいね」「はい分かりましたこのように建てましょう」っていう内容の契約です。この契約には契約金の制限がありません。ここがポイントです。土地や建物の売買契約と建築請負契約とは監督される法律が異なる為です。宅地建物取引業法、民本、建設業法とあります。

ここがミソ。ここがポイント。

不親切な業者は法の解釈の違い、適用の有無などを逆手にとってきます。もちろん個人が素人だからといった稚拙な考えからです。マンションですと土地建物が一体ですからムリですが、建売住宅なら悪知恵を働かせることができます(後述)。建売住宅とは「建築確認を取得した物件」です。つまり、「こういう建物を建てるからね」と役所にも許可をとって、広告をして買い手を募集できる状態を指します。つまり完成形が既に決まってるわけです。募集して検討者を募り、購入希望者を決定したとします。前述したように預託などの面倒な手間をかけたくないですし、あくまで建売住宅として売ろうとすれば買主から契約金は5%(~10%)しかもらえません。

しかし、ここでこの会社の財務体質が弱くその5%の契約金・・・いやもっと「日銭」が欲しい場合にどう考えるでしょうか。建売住宅を止めて「土地と建物」の別々の契約にするんです。役所から取得し建築許可を取り下げて、あくまで土地を買ってもらってから、建物の建築請負契約をする・・・というシナリオに変更するです。すると、土地については価格の5%の契約金で契約し、建物請負契約では「契約金の制限が無い」ですから、5%以上、10%、20%のお金を受取ることができてしまいます。物理的にはこれから建物を建てようというのに、建築代金の半額を受取ることだっててきるわけです。もちろん受取ったお金を別で流用したいからそうするわけです。

この例は建売住宅を土地と建物にわざわざ分けた上で多額の契約金を得るといった最も悪質な手法で、バレなければいい世界で未だに横行しています。悪質には変わりありませんが、土地と建物を別で契約するパターン・・・建築条件付き売地の契約でも同様です。こうした契約で請負時に多額の契約金を要求してきたり、建築途中までに全ての建築代金を払え!と言ってくる会社はNGです。ネットに注意書きがあるように、工事の進捗状況に応じて払うのが適切だと言えます。

それにしてもこういう会社は本当に早く捕まって欲しいですね。真っ当にやってる人たちがイヤな思いをします。こんな確信犯もいいとこみたいな会社が実在するって話です。これも業界が「ダーク」なイメージを持つ要因のひとつでしょうね。自転車操業も個人をも撒きこんでやられると収集がつかなくなります。会社の看板や成長の早さなどが突出している会社はよく調べた方がいいかもしれませんね。そこそこの規模の会社でも、建売住宅として売らずにワザと土地から契約させる会社が結構あります。「土地からですと建物がフリープランでいいでしょ?」なんて大儀らしいですが、実際の魂胆はどうなんでしょうかね?

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