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営業日記(ブログ)

宅建業者と建設業者 建売売買と請負

4000万円の建売住宅を購入するケースと2000万円の土地に2000万円の建物を注文建築するケース。どちらも4000万円の住宅予算に変わりはないですが、宅地建物取引業と建設業とは異なる法規制があるので問題になると厄介です。しかも融資を受けるとすれば融資実行方法にも違いが出てきます。同様に考えないで「別もの」として理解する必要があります。

読んで分かるとおり前者が「建売住宅」の売買で、後者が「土地の売買」と「建物の請負」という具合です。後者のカッコ書きしたところを注視してみてください。売買とはあくまで「土地のみ」です。建物は「売買」ではありません。「請負」です。この場合、請負う工務店は建築業者であり宅建業者ではないからです。宅建業者ではない会社が建物付きで売買することはできません。従って、お客様から見た場合、土地の購入契約をして、建築業者からプランニングして見積もりを提示しらもい、且つその見積もりに合意して請負契約をし、土地売買契約書と建物請負契約書をもって金融機関に行って「土地と建物の合計額の融資を審査してもらう」ことになります。請負契約をしなくても「見積もりやプランなどの書類」が用意できれば「請負契約書にとって変わる書類」としてみなしてくれる金融機関もありますが、基本的に「請負契約書」が無いと融資実行してくれないことがあるので注意する必要があります。

建物請負契約を実務面でイメージしてみましょう。土地と建物の合計4000万として審査が合格した場合、まず土地の売買契約を履行しなければなりません。履行とはつまり「土地の名義を自分のものに」することです。自分名義に所有権移転するわけですから、4000万円の融資承認のうち、土地代2000万円だけ融資を受けて土地代の2000万円は土地売主に支払いますよね。これを土地先行決済と言ったり部分決済と呼んだりします。残りの2000万円は請負契約書に従ってこれから建築するのに必要な資金ですから土地購入時点では必要ないわけです。つまり、先に2000万円の融資を受けて土地だけのローン支払い(恐らく金利支払いだけですが)を行い、数ヵ月後の建物建築後に残りの2000万円の融資を受けて、そこからあわせて4000万円の支払いがスタートすることになります。

建売住宅では、建売業者である売主が土地を持ってます。その土地に建物を建築してもらうのにお抱えの工務店に建築してもらう為、工務店に対して「建売住宅の売主が自ら発注者となって工務店に建築を請負わせます」つまり、建売住宅と工務店との間における発注と受注ということです。こうして建売業者が売主として「土地付き建物」を販売するわけですね。これは宅建業者だからできることです。つまり、建物を請負う工務店が「建売業者なんか使わないで自社で土地買って建物を建てて売っちゃおう!」とはできないわけです。理由は「建設業者」だからです。このサイトに分かりやすく説明がされています。

従いまして、お客様が土地付き建物を検討している場合、それが新築の建売住宅でも中古住宅でも「建設業者」が販売しているものかどうか?を確認すべきです。建設業者は販売できないからです。仲介業者が入っているなら代わりに調べてくれると思いますが、住んでから「知らなかった」では済まない場合があるので注意しましょう。金融機関から融資を受けている場合は尚更注意してください。業法違反の住宅を融資利用で購入した場合、違反が発覚した時点で融資機関から「一括返済」を求められるケースがあります。一括返済ってことはせっかく買った自宅を手放すことに繋がります。大変な問題になりますので注意しましょう。

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