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営業日記(ブログ)

位置指定道路と43条但し書き道路

位置指定道路と43条但し書き道路って何?と聞こえてきそうですが、建物を建築する時に、その土地が接している道路が「どういった道路か?」を判別する基準となる種別のひとつです。一般的に建物を建築する場合は「建築基準法」という法律の中の「接道要件」を満たすか満たさないかで「建物の建築可否」が決まります。ですから、建物を建築しようとする場合には、「見た目が道路っぽい」だとか「私道っぽい」とか「砂利道」だとか「階段になってる」だとかよりも、建築基準法においてはどういう判別がされているのか?を気にするわけです。ちなみに・・・念のため書いておきますと、「道路法上の道路認定」と「建築基準法上の道路認定」は似て非なるものですから、議論する場合はどちらの法規制による判定が必要なのか?を考えましょう。

さて、建築基準法という厳格な法律なわけですから何でもかんでも「法律上の道路」だと認定するわけではありません。道路の種別には道路の広さや利用者の観点からみた利用のし易さや近隣との兼ね合いなどいろんな判定基準があります。判定基準に合致すれば、この道路に接している土地は「建築してもOK」とお墨付きが得られるわけです^^。一見、誰がどう見ても道路に見える道でも、この判定基準に達していなかったり、或いは判定した事も無い未開の地・・・であったりすると道路判定することになります。「あー、これなら建築基準法の道路に認定してもOKだねー」って役所の建築許可担当が見に来ます^^。こうして位置指定道路と43条但し書き道路などの判定が出るのです。尚、道路法の要件になってくると幅員だけじゃなく、舗装方法や排水の仕方、地中に埋設する下水管の口径など、より厳しい判定基準が出てきます。よく街中で見かける「迷惑に感じる?」道路工事も、より厳しい役所の指導のもとに工事しているわけです^^。

ここから本題に入りますが、判定基準にも段階があって、この基準ならこの種別、あの基準ならあの種別って決まっています。その中で、とりわけ混乱しやすい種別に「42条2項道路」と「位置指定道路」と「43条但し書き道路」があります。この3つは比較的道路の幅員も似ていて見た目も同じように見えますが、不動産屋は全く別の道路として見ているものです。ですから、購入検討者である個人が道路なんて気にしないで建物や駅からの距離だけを目当てに物件探しすると痛い目に遭う可能性があります^^。きとんと道路の種別を理解して、どういったリスクが考えられるかを検討する必要があります。といっても個人が調査できる範囲も限られますでしょうし知識面からも不動産営業マンに正直なトコを聞いてみるのも一手です。また、銀行などでローンを利用する場合には、「43条但し書き」について質問されるケースも少なくありません。時に「マイナス評価」として判断されると、希望のローン額に満たない場合も出てくるので注意してください。

で、このうち「43条但し書き道路」だけは、建築許可を出す為に特別に但し書きを付けて許可するものですから、但し書きが付かなければ建築許可は下りないんです。当然、購入価格にも違いが出てきますし、将来売却する値段に違いが現れる可能性も高いです。但し書きは恒久的なものじゃなく、その都度協議になりますので今は但し書き許可で建築OKでも、将来子供の代に建替えする場合に「但し書きはつきません」って言われる可能性だってあります。但し書きが取れれば建築できますから!っていう営業文句は間違って無いものの、将来起こるであろう問題のすり替えに他なりません。ですから、「この道は今も将来も43条但し書きが取れるだけの理由がある!」って思えるならいいでしょうけど、「営業マンが大丈夫って言ってるから」で判断するのは早いかもしれないです。自分で役所に聞くなりしてリスクを許容した上で結論を出しましょう^^。

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