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営業日記(ブログ)

除染と土地取引

土地の取引に関するトラブルはいろいろあって、宅建業者であると土地売却後に瑕疵担保責任が発生するのが通例です。土地の隠れた瑕疵には地中埋設物や隣地からの越境、土壌汚染、地盤沈下などが考えられます。土地取引を行った後にはこのような問題がいつ発生するかしないか不安なものです。ですから、土地購入や売却時においては、その土地の今までの使われ方などを調べることがあります。住宅だったのか?商店だったのか?工場だったのか?その店で何を扱っていたのか?危険物はなかったか?などです。例えば塗料など扱っていた工場やガソリンスタンドなどでは土壌汚染や地下タンクの存在を疑ったりします。今でこそ問題になりつつある放射能による土壌汚染も、そのうち法規制や条例などが出て土地取引に少なからず影響してくるとみています。

さて、新しい開発分譲地などは宅盤を形成して土を新規で盛りますから基本的に地中に何か埋まっているなんてことは考えにくいですが、古屋を建替えて代々続いてきたような土地などは、大昔の基礎の一部などが地中に残ってしまっていて、それが新規で建築する基礎のジャマになったりすることがあります。1世代前の建物なら取壊し時に抜かりなく基礎コンクリートなどを除去できますが、2世代3世代前ですとどんな建物が建っていたのかわかりません。或いは、既に取壊し後放置されていた土地などは以前にどんな建物があったのか見た目では判断できません。このような場合は、近隣に聴取して取壊し時に基礎部分まで丁寧に掘削していたか?などを聞いてもいいですし、役所へ行って以前の建物の建築計画書などを参考にどんな建物がどこに建っていたか?によって地中埋設物があるとしたらどこか?くらいは検討がつきます。柱状改良や杭などを打設している土地だと厄介でしょうね。地中深くに浸透している埋設物を建物解体作業の延長で掘削するのは大変だと思います。

以前に書きましたけど、他人が使っている水道管や下水管などが出てきてしまうととても大変です。このような土地は取引前に不動産業者が調査すれば分かるものが多いですが、知らずに買ってしまった後にハウスメーカーで基礎工事しようと思って掘削したら配管が出てきちゃった!なんてことはよくある話です。自分が所有権を得た土地に他人管が通過しているので見過ごせない問題ですよね。勝手に切ってしまうこともできないし、どうにか切り回さないとその配管を利用している世帯が困ることになります。しかも、その他人はその事実を知ってたか知らなかったかによっても議論は異なってきます。どちらにしても解決するには数ヶ月から年単位となり、費用も百万単位になることが予想されます。

冒頭で話した土地の放射能除染については現実的に考えられることです。取引前に数値を測れだとか、エリア別に規制対象が異なったりだとか、不動産関連業者にとっては考えておくべき課題でもあります。時にそうした規制が入れば、除染するとは言え取引高に影響することは目に見えていますので、来年以降の業界の取り組みについては動向を注視する必要がありそうです。

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