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営業日記(ブログ)

吹き抜けに掃き出し窓?

だいぶ前ですが、建設業者が建売住宅を売買してしまった場合や、その物件を知らずに買ってしまった買主個人がどんな負い目に遭うかを話たことがあります。甘く捉えがちですが、建設業者側にも業務停止など神奈川県としても厳しい処分がされているので再認識する必要があります。今日は同じような問題で「容積率の超過」や「建物未登記」といった違法建築に焦点を当ててみます。

全く違う言葉でもこれらは連動した問題でして、我々仲介業者が中古物件を売買しようとした時にたまに出てくることがあります。容積率の超過というのは文字通り、定められた容積率を超えて建築されてしまったものです。例えば、基準通りに建築された物件を買った後に「増築」してしまった場合が挙げられます。建築業に絡んだ仕事でもしてなければ容積率なんて馴染みが無いですし簡単に建物を大きくできると思ってしまいます。それを受注するリフォーム屋、工務店も工務店でして、当然容積率がオーバーすれば違法建築になるのを知っていながら増築工事を請負ってしまいます。

「みんなやってる。バレなければいい。」

という具合です。完全に確信犯ですからコンプライアンスの欠片も無い会社です><。バレなければいい・・・という言葉にはツッコんでお話しておいた方がいいでしょう。増築工事を行って、見た目は「建物が大きくなった」と確認できますが、建築基準法で定めらた容積率を超過しているかどうか?の判断は一見して難しいものです。土地家屋調査士などに依頼して建物が増えた分を計測してもらって初めて数字上で確認できるレベルです。増築した部分は本来「床面積が増えたので登記する」必要があります。例えが悪いかもしれませんが、床面積が増えたということは新しい「住まい」が増えたということです。人間で言えば、新しい家族が増えたのに出生届けも出さずに暮らす・・・なんてことは有り得ないでしょう?建物だって新しく生まれた部分に関しては役所に届ける必要があるのです。

この新しい建物の登記を疎かにして(ワザと登記しないで)そのままにしてしまうことを「バレなければいい」と表現しているわけです。これがバレないものなんですね・・・おかしな話ですが。もっと不思議なのが、増築された部分に関しては「固定資産税」は増えるんです。でも登記上は「未登記」です。法務省管轄の登記所では未登記扱いなのに、固定資産税に関しては課税されている。全く不可解です。こうした事例は少なくありませんので知っておくといいと思います。ただ、それが「良い」ということでは決してありません。未登記のまま住んでしまっては地域住民としてのモラルハザードを指摘されても仕方がありません。「ウチの町内には知ってて容積オーバーしてる家があるんだよね・・・」ってなります><。

また、その物件に住宅ローンなどが存在する場合に、未登記のまま住宅ローンが存続するかわかりません。未登記であっても、指摘を受けてきちんと登記をしてそれが容積率内に収まっているのであればまだいいです。登記をしたことで容積率オーバーになる=違法建築になるのを知っていて未登記状態を保持しようとしているわけですから悪意が感じられます。登記して容積率オーバーになれば違法建築となりますから、住宅ローンを融資している融資機関からすれば「担保に値しない物件に融資してしまっている」ことになりますので、これまた「一括返済」の対象と成り得ます。ましてや容積率オーバーが現にあるのに誤魔化して融資を受けようなんて行為は許されません。例え「融資してくれても」です。もちろん、容積率オーバーでもOK!と公然と了承している融資機関なら別です。でも黙認して融資を出す金融機関が居たら貸金業としての程度を疑ってしまいますが^^。

私の経験上ですが、これは都心に近く容積率が割り合い高めの地域に見られるような気がします。容積率が150%、200%といった地域では3階建てが建てられる地域です。その地域で建物を新築するとなると大抵は「容積率にまだ余裕がある」ものです。ですから、新築後に「増築しよう」と考える人が比較的多いのだと思います。また、中古で購入した場合も同様で、容積率超過の疑いがあるにも関わらず、工務店が確信犯的に増築工事を請けてしまうので問題になっています。容積率150%の地域では200%の地域に比べ、建物階高の制限が厳しい為に屋根勾配(斜線)を取らないとならないケースが考えられますから、尚更部屋を取ることが厳しくなり、ロフトになったとしても床面積を稼ぎたいと考える(悪意を持った)施主は意外にも居ます。1階部分が1メートルほど地面に潜った状態で「半地下」のように建築されている物件を見たことはないでしょうか?もしかすると階高稼ぎかもしれません^^。

特に、新築時には悪意をもって床面積を増やす輩も居ます。それは、役所の完了検査が終わった後に「床を張って部屋を造ろう」という、完全に「OUT!」というような工事をする工務店もあるそうです。どういうことかと言うと、たまに新築住宅などを案内しにいくと、こんな間取りの建物を見ることがあります。リビングに大きな吹き抜けがある新築住宅で、吹き抜け部分の2階辺りに大きな明り取りの窓もあって日差しも申し分無いリビングに見えるのです。でもその大きな窓は何故か「掃き出し」なんです。FIXタイプじゃーないです^^「外に出ることができるような床面まである窓」のことです。吹き抜けにある明り取りの窓が掃き出し窓・・・><。つまり、「吹き抜けのある住宅!これで完成♪」と謳っておきながら、実は買手がついたら相談して、吹き抜けを潰して床を張って部屋にしよう!という魂胆があるからです。つまり2階の部屋が1つ増えるのです。吹き抜けに見せかけておきながら実はその部分は部屋になる・・・。もちろん、床を増築したら「容積率オーバーだから!」・・・なんて悪意に満ち溢れた行為なのでしょうか。

「吹き抜けに掃き出し窓アリ!」

ときたら十中八九がこのパターンのような気がします。よく考えてみてください、吹き抜けに掃き出し窓を設置するワケが無い^^。吹き抜けなのにどうやって外に出るんだって話です。余談ですが、掃き出し窓がある部屋に「バルコニー」が無い新築も見かけます。もちろん、後からバルコニーを継ぎ足すのですが、普通のバルコニーじゃなく、幅や奥行きをもったテラス、ウッドデッキなどを継ぎ足すから容積率超過するのが分かってるんです。さすがに2階の寝室に掃き出し窓があってバルコニーが無ければ、出た瞬間に地面に落ちます><。だから、役所の完了検査が終わるまでは仮のバルコニーをビス止めしておくだけという新築もあります。同じような類でカースペースに「カーポート」などを設置する場合もカーポートの屋根や支柱の形状によって、容積参入される場合がありますので制限を無視して設置しないようにしましょう。とまぁ、いろいろ書きましたが、容積オーバーした物件を将来売ろうとした時に困ることになると思います。そんなことは仮に「バレなくても」絶対にしてはならないことです。

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