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営業日記(ブログ)

売買契約前の申込書は紙切れか?

不動産物件を見学して気に入った物件があった場合、営業マンから「購入申込書の記入」を則されることがあります。申込書に希望条件を記入し、それを売主に提示し、売主が承諾すれば晴れて契約の運びとなるわけです。申込書に書くという段階は、既に物件が気に入っていて「ここを買おう!」と思っているのに違い無いかと思いきや、実はそうでもなく「うーん・・・まだ迷ってるけど物件止める為に書いておくか」という場面も想定されます。「物件止めておく」というのは多少誤解があるようなので書いておきますと、自分が気に入った物件を他の人に取られないように「契約して手付金払うまでツバつけておく」という認識です。これはお客様側がイメージしていることでもありますが、不動産屋側からすると少し違います。営業マンからすれば、「申込書を書かせたい」衝動の方がが強いと思います。

不動産営業マンからすれば、自分が案内した物件を気に入ってくれるのは喜ばしいことですし、営業であるが故に早く契約したいと思うはずです。物件見学しておきながら、お客様は気に入っている・・・なのに「じゃー、結論でたら連絡ください。ではまた!」なんて言って立ち去る営業マンは少ないです^^ 大抵は「では、事務所へ戻って資金計算してみますか?」と言いつつ、クロージングに入るはずです。さもなくば、「念のため、買付け(申込書)書いておきましょうかね」って薦める営業マンもいるでしょう。私ももちろん、そうしたこともありますし、それで契約までまとまったケースが大半です。

営業マンは目標を抱えた人間ですから、申込書を書いてもらえるイコール契約意識が高まると思っています。契約じゃないんだけれど、あたかも「契約へのステップを踏み出した」かのような錯覚や重みを「あえて」検討者に感じさせる行為だと自分都合でそう思っています。或いはこんなことを言う人も居ます。「申込書は契約書ではないので、キャンセルしたいならすぐできます」と。申込みは契約ではない・・・とお客様に言っておきながら実は「申込書も口頭でも契約は契約!」って主張する営業マンもいます。「法律上、口頭でも契約は成立します」と強気な輩もいます。民法にそういう条文がありますが、不動産の契約では必ずしもそうはなってません。契約書として文書化して手付金を入れて初めて契約成立となります。「買付け書いたらキャンセルできませんよ!」なんて脅されても大丈夫です^^

但し、基本的にはそうであっても場合によっては買付け(申込書)であっても効力が増すケースがあります。気に入った物件があったので申込書を書くよう則された。検討者側は多少値引きをしてもらいたいので指値を記入して売主に提示した。売主は指値はカンベンしてくれということで、満額回答を望んだ。申込書を書いた検討者は満額で買う資力がないとして、指値が通らないならキャンセルしますと、申込書の撤回を申し出て、売主も納得してこの検討者は諦めた。ここまではよくあるケースです。

加えて、例えばその物件には「隣接家屋の雨どい部分がこちら側に越境していた」のでそれを売主から隣接家屋所有者に頼んでもらい修復してもらった。或いは、土壌汚染などが心配だったので契約前段階ではあるものの、売主負担で土壌調査も行った。など、購入検討における様々な問題や諸条件をクリアしてもらったとする。お互いに顔を何度も会わせる機会もあり互いに信頼し、契約書も重要事項説明書も事前に作成して提示してもらい文言などでの修正などを行い、書類などでも納得の上、契約をする運びとなった。

しかし、契約直前で検討者はこれをキャンセル。売主は呆然^^「ここまでしてあげたのにキャンセル?」って当然のように思ってます。それをあからさまな態度で検討者はこう開き直ります。「だって契約書交わしてないでしょ?あくまで申込みしただけだもん」と。実はこのケースでは売主から損害賠償を請求されてもおかしくないらしいのです。物件の検討者が申込書を入れて、契約までの間に売主とどんなやり取りがあったのかが重要なのだそうです。売主に過度な期待を寄せるような申し入れ、そしてそれを解決してきたのにも関わらず、「申込書段階なら無条件キャンセルできる」という裁判所判断は下されないようです。実際にそうした判例が出ています。

そう考えますと、無闇に申込書を入れて売主に「私が買いますよ」と期待させておきながらキャンセルするという行為は、場合によっては消費者保護法寄りの判例とは裏腹に、業者保護の概念が現れることがあるそうなので注意しましょう。ですから、「物件を止めておくのにとりあえず申込書書きましょう」という営業トークには注意して、安易に書かない。書く場合は購入前提で書くことを忘れないようにしましょう。自分が悪意も無くいたって普通に買付け申込書を書いて、スムーズに契約になるならいいですが、申込みには諸条件があり、それが解決されたら購入する・・・という申込書であった場合、それが解決されていくごとに、売主の「本当に買ってもらえるんだな」感は強まります。場合によってはこれが申込書であっても無償キャンセルできず、売主から損害賠償請求されることがあるってことですから、申込書はただの「紙切れ」という判断は間違っているのかもしれません。

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