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営業日記(ブログ)

重説への放射性物質に関する記述 これは瑕疵か?

港北区、世田谷区と相次いで高線量のホットスポットが関東南部へと広がってきています。測定強化・・・と出ていますが「遅くね?」と思うのは私だけじゃないはず。 不動産会社に勤める者としては重説への放射性物質に関する記述に関して憂慮すべきことが出てきていると感じます。港北で検出されたストロンチウムに関することで関心は非常に高まっています。福島から80キロ圏外では初とニュースになっていますが、たままた検出されたのが最近であって、この半年の中でもだいぶ前に飛散していたと思われます。港北だけではなく関東圏にはそうした可能性のある地域が多いってことでしょう。不動産売買に関してはお客様への説明義務が必要であることは確かです。ただ、宅建業者が売主、仲介業者である場合において、「放射性物質を検査してから売買しないといけない」という義務は宅建業法でも神奈川県条例でも今のところないです。可能な限り調査して売買することは必要なものの、これでは買い手であるお客様には不安が残ります。

液状化問題はどうでしょうか。液状化は放射能汚染よりも広義で国民が周知している言葉であり問題でもあります。神奈川県内でも、私たち横浜市内においても地形上、軟弱地盤を指摘されている地域は少なくありません。河川の近く、谷戸状の地形など、役所で確認できるハザードマップなどで知ることができます。ホームページ上からプリントアウトできるくらいですから、不動産業者は「知らなかった」では調査不足を指摘されても仕方ありません。現に川崎市の海沿い、港北区神奈川区でも小机・菊名など、金沢区では芝町などで例が出ていますから、液状化の可能性がある地域の不動産売買では宅建業者は買主に対して当然に説明する義務が生じているわけですが、土地売買においてボーリング調査等の「軟弱程度」を調査報告してから売買しなければならない義務は無いのです。

そこで、重要事項説明や契約書の特記事項などでどのような説明文になる可能性があるのか考えてみたいと思います。私が自分で宅建協会や弁護士、神奈川県庁などに聞いた話なのである程度の根拠はあると自負して書きますが、絶対ではないので参考程度に読んで頂ければと思います。 尚、賃貸と売買とでは、今回のケースで問題になりそうなのはやはり売買だと思います。ニュースではマンションの屋上の堆積物とされていますが、個別された区分所有建物よりは土地、一戸建ての方が対象となりそうな気がしますので土地、戸建の売買契約における契約書類への記述の仕方について考察してみます。 契約書類への特記事項の例として考えられるのは ①当該土地(一戸建て)において放射性物質の検出調査が行われており、規制値以上の数値が示されていることを了承して買い受けるものとします。 ②当該土地(一戸建て)において放射性物質の検出調査は行われておりませんが、今後の調査等によっては規制値如何を問わず放射性物質が検出される可能性があることを了承して買い受けるものとします。 ③当該土地(一戸建て)において放射性物質の検出及び液状化による被害が生じたとしても、売主は瑕疵担保責任を負いません。尚、これらを理由にして損害賠償等の請求をすることはできないことを了承して買い受けるものとします。 文言がヘタですが、これらの特記事項記述が考えられるのではないかと思います。売主が宅建業者である場合には「瑕疵担保責任を免れる」記述は特約であろうとも無効となりますが、個別に「この部分は瑕疵担保責任を負いません」とする記述は有効です。前述した通り「個別の瑕疵を知った上で買い受けた」場合です。

ですが、記述が有効でありながらも、だからといって買主は「やっぱり瑕疵が発見された場合に諦めないとならないか?」と言ったら「そうでもない」のだそうです。「了承して買い受けたけど、やっぱり腑に落ちないから修復してくれ」という主張はできる。ですから、買い受ける時点で個別の事象に対して瑕疵担保責任を負わない特約事項を入れても、必ずしも売主が守られるかというと、そうではない・・・ってことです。やっぱり消費者保護法の観点が強いのでしょうか!? これ、重要なポイントですよね。雨漏りの瑕疵などもそうでしょうね。中古住宅を買う場合などで、雨漏りしている事実を知った上で買う。でも、実際住んでから数ヶ月で雨漏りしてしまった。雨漏りの事実を知って買ったんだけど、やっぱり納得できないから売主に瑕疵担保責任を追及しよう・・・という「売主のリスク」は捨てきれない。

液状化もそう。液状化については起こりえる可能性を業者から説明してもらい買った土地である。しかし、建物建築後に液状化して建物が傾いた。説明は受けたが契約書類にハザードマップが入っておらず図解による説明が無く理解不足もあったので、それを理由に売主や仲介業者に瑕疵担保責任を追及しよう!となるかもしれない。 こんな争いごとが実際に起こりえるなら、宅地建物取引業者として・・・宅建主任者として契約書類を作成し押印する責任は相当なものがあると改めて感じます。きちんと説明をして理解を得る。もう一度書きますが、後々問題にならないようにきちんと説明して理解を得ることが重要です。契約から引渡しだけではなく、引越し後の人間関係の構築も大事だってことですね。宅建業者は売ったら売りっぱなし・・・ではいけないことを再認識しましょう。

最後に、福島の繁華街では作業員達が息抜きをし、土木関連事業者は補正予算による作業費用の捻出により仕事が増えていると聞きます。それは私が意見することじゃないですが、一部の人がこれを「原発景気」だと「原発バブル」などと呼称しているのには悲しくなります。原発需要など形振り構わず必死に仕事している人も居れば、苦しい生活を強いられている住民や避難者もいる。私達宅建業に携わる人間は、住まいに関する事業者として、粛々と目の前の問題を解決し、元通りの生活が遅れるようより一層襟を正し従事していかなければならいと思います。

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