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営業日記(ブログ)

利回り10%が基準?

よく投資不動産を検討する目安として利回り10%と言われることがある。1000万円の投資物件を購入し、賃貸で回して年間のネット利回りで100万のリターンを得る。すれば10年で元手を回収できる・・・というのが年間利回り10%の理論上の根拠です。で、投資物件の話をしていると、物件がどういう状況にあってどんな性質を持った物件かの話を待たずして、その投資対象がどうであれ10%はひとつの基本!みたいな展開になります。

なんで?

と私は思う。ずーっと前からそう思っているんだけど必ず10%が正論かのような話の展開になり、それに見合わない物件は投資対象ではない!くらいの結論が出てしまう。これは一般個人も業者も同様に言えるところが悲しくて仕方が無い><。ごく一部の人は投資不動産の理論を少しでも分かっていらっしゃるので、その会話の例を挙げてみたいと思います。知識ゼロの状態から投資物件を検討しようとする場合には是非とも参考にしてもらいたいと思うのです。

そもそも利回り10%以上でなければ投資対象じゃない!なんてことは無いのです。目安・・・・とは言いながらも、「何を対象とした目安なのか?」が分かっている人は少ないです。目安という言葉を使うからには、対象物があるはずなんです・・・それは定期預金の金利でもいいし、国債でも株式でもいいんです。「何かに投資した場合にリターンがこれくらい」っていう基準があって、その目安が10%なんでしょ?ということ。なら、今時10%もの年間利回りを見込める投資対象って何よ?と^^。現物不動産投資はリートなどよりリスクが高いけど、それに見合ったリターンが得られるのが特徴でもあります。しかし、何がなんでも10%ということは無いと思います。

昔からずーっと10%が不動産投資利回りの基準・・・ってこれはオカシイでしょ。前述の10%の例なら10年で元手が回収できることになります。つまり、10年で一応の投資対象としての役割は終了するわけです。その10年で十分節税できたわけでしょ?ネット利回りで10%のリターンなわけだから実質はもっとリターンがあったわけで、そこから経費を差引いて・・・。節税対象でなくとも、年利10%で回せたのですから御の字なのではないでしょうか。イタリア国債が7%の時代ですよ。国家的危機にある国の債権を買うリスクってことで7%です。日本の不動産投資で10%は求め過ぎじゃーないでしょうか^^

では、これが築後20年の物件と築2~3年の物件で、他の条件は同じだとしても利回り基準は同様に10%なのでしょうか。築20年の物件を年利10%で回して10年で回収できるなら回収が完了するその時は既に築30年です。木造一戸建てなら取壊し時期です。改修工事にも相当お金がかかります。では、マンションで築30年・・・しかも少子化で賃貸も売買も需要減少ですよ?或いはよほど利便が良く需給バランスに長けた場所でなければ築後30年のマンションで、さらに投資対象とするには賃貸条件の緩和が必要なのでは?賃貸でダメならいくらで売れるんでしょうか。外国人対象にでもしますか?^^方や、築2~3年の物件なら10年経過してもまだ築13年。多少改修工事すればまだまだ十分投資対象として継続して見れそうそうです。

両者は「将来予測できるリスク」が異なります。少なくとも築年数だけみてそう言えます。これは意外にも大きな要素です。この二つの例で共に利回り10%なんでしょうか?確かに10年で投資元手が取れる物件と、そうでない物件とがあります。もっと言えば10年以内に資金回収しないとリスクが増す場合だってあります。利回り20%なら5年で回収できますが、5年で回収するべき理由があるからそういう金利になってるんです。リスクが低くしかも利回り20%なんて物件があったら、その道のプロがさっさと買うってものです^^ 低利回りの物件を改修工事でもして知恵を絞って高利回り物件にするのならわかりますが、最初から利回り10%以上の物件しか検討しません・・・というのはどうかと思います。勿体ないです^^もっとも、天変地異なんてリスクは別ですが・・・。

そう考えますと、例えば築20年のごく普通の条件である一戸建てで相応に回収が必要な場合、利回り10%を目論んで10年で回収・・・が思惑通りにいかない場合のリスクを考え、20%で5年回収として再検討してみることも大事です。まぁ、それは極端ですが^^。逆に築1年の新築未入居のような物件なら10%でなくてそれ以下でも、長い目で見て投資対象に成りえるのではないでしょうか。築が新しければ途中途中の改修にも費用負担が少なくてすみますし、築が新しい方が基本的に需要が多いものです。そこまでリスクテイカーになる必要もなさそうだ・・・・とは思いませんか?^^

必ず利回りが10%取れなきゃならないなら、新築物件でも利回り10%になるような計算をしなければならなくなります。例えば戸塚駅から徒歩7分の某新築マンション。ごく普通の3LDKで65㎡なら分譲価格でどれくらいでしょうか?概要から推測するに3000万以上はするんじゃないでしょうか^^。なら、ネット利回り10%ってことで10年で回収という計算をしたら・・・年間300万のネット家賃収入ですから月の賃料は約25万じゃないとならない計算になります。何度も言いますがネット収入ですからね^^管理費・修繕金・固資税は誰が負担するんだ?と。で、65㎡を25万で借りる人がどれだけ居るのでしょうか。いいとこ15万くらいじゃないですか?それなら年間180万。3000万の回収には16年掛かります。NOIは6%ほどです。ホラ、10%には程遠い・・・。

どんな条件の物件であれ年利回り10%というのはいくらなんでも大雑把過ぎます。何も築年数だけが対象じゃーないです。エリアによっても「どれだけの年利回りを期待していいか?」が異なるでしょう。戸塚と六本木では同じワンルームでも違います。当り前ですが^^ このように条件によって期待する利回りの変化をキャップレートと呼んだりします。キャップレートを高く見るか低く見るかでその物件が投資対象なのかどうかを判断するんです。「この場所でこの条件ならこのくらいのキャップレートならいけるだろ」といった具合。キャップレートが10%か5%か、それが投資に見合ったものなのかはアレンジャーのセンス次第^^不動産投資を検討しているみなさんはアレンジャーなのですから、エリア、条件、性質などによってキャップレートを変化させ、投資対象を広げてみては如何でしょうか?

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