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営業日記(ブログ)

路線価と担保評価と売却価格

税務署に行った時に目にした路線価検索コーナーです。ここで検索した事はないのですが、ネット環境があれば事務所でも自宅でも路線価格を検索することは可能です。時価マップでもいいですし国税庁のHPからでもいいですが、路線価を検索して計算例に則って算出する自宅の土地価格といったらショック以外の何者でもありません><。コレは検索してみた人なら分かると思います。その評価の低いこと低いこと・・・。

まぁ、これは贈与や相続といった場合に基準とする価格なので実際の不動産売買事例には当てはまりませんし、一般的な売り出し価格の基準にはしませんが、不動産を任意整理する場合の評価、競売時に鑑定士が出す評価、住宅ローンなどの不動産担保ローンを利用する場合の基準とはなりえるのです。

それは現実的に路線価が強制売却時における最低落札価格に相当する額と一致しているからに他なりません。これは3点セットにある評価書で判断できます。ここには実勢売却相場と競売による売却との社会的な価格尺度を勘案して・・・というような記述があります。ここで実勢相場からみて3割ほどの価格差が発生していることに気づくはずです。これを頭に入れながら身近な住宅ローンなどの審査で考えられることを書いてみたいと思います。

例えば、何か不動産を購入しようとして住宅ローンを利用する場合、ローン審査をしますよね。これには本人の勤務先や給与などが対象として審査する属性評価と、物件の価値を審査する担保評価とがあります。ローンを貸す側からみれば、万が一融資回収が困難になった場合に強制売却して資金回収を図ろうとしますから、その強制売却時(例えば競売とか)にすぐに現金化できる「カタい数字」を算出します。このカタイ数字を算出する根拠のひとつが路線価です。一般的に路線価の何%という基準で貸し出し可能な住宅ローン上限額を出してきます。

つまり、路線価を基準に担保評価したのでは当然「低い数字」しか出てこないことになります。実勢取引相場が3000万円の物件があり、200万の頭金を入れて残りの2800万円の住宅ローンを組もうとするのはよくある話です。しかし、3000万円で実勢取引されている物件の路線価から算出された担保評価はその70%ほどであることが多いです。つまり3000×70%で2100万が路線価ってこと。これはショックですよね^^ で、2100万に対して120~130%UPまで評価額を任意で引きあげることが銀行で行う担保評価の審査のようです。この場合2700万強まで融資上限がUPする計算になります。ということは担保評価だけでは200万の頭金でも足りない!ってこと。

ここに属性審査が加味されると、希望する2800万円を融資してくれるのかどうかが分かります。上記では評価額を実勢相場の70%で見ましたが、一概には言えないです。属性審査がプラスに働くと、担保評価不足を補う形になり、場合によっては頭金無しで3000万の満額が融資されることだってあります。ただ、基準となっているのは路線価。融資側は抵当権を設定しますからね。設定する理由は前述の通りです。強制売却して資金回収できる目処の根拠が路線価である以上、路線価を用いて担保評価する基準はなくならないです。このことを頭に入れながら住宅ローンを勉強すると、実勢取引とかけ離れて高い売却価格の物件を検討する場合に、「路線価が低すぎて100%ローンが通りにくいな?」というようにピンッ!とくるようになます^^

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