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営業日記(ブログ)

住宅ローン支払いが厳しくなったら

住宅ローン支払いが厳しくなったら何を考えるでしょうか?売却でしょうか・・・。

支払いが厳しくなるには様々な理由があります。給料の減少、病気、予想外の出費など家計の収支が合わなくなり出費が継続してしまい、既存の収入では耐えられなくなります。一時的な親からの援助や別の借入れなどで踏ん張れたとしても、やはり収入が無ければ返済できないわけです。とは言え、一旦築いてしまった生活状況での出費額は急に減らせない部分もあります。借りたものは返済する、これはルールです。身の丈を守らず散財してしまったにせよ、自分に責が無い不測の事態であるにせよ、悔い改め、そして反省し、どれだけ切り詰めたとしても現実的に毎月必要な返済分に回らないという問題は今の世の中の情勢では十分に考えられることです。

こうなりますと保証会社へ債権譲渡がなされた後に不動産会社に任意売却を依頼するケースが多いです。任意売却では所有権が売主本人にあるとは言え、返済ができなかったことで債権譲渡されていますから、債権譲渡された側の保証会社やサービサーがイニシアチブを握っているといっても過言ではありません。そこが抵当権を解除してくれなければ任意売却が成立しませんから著しく低い売却値では売れないってことです。「そんな値段で売るくらいなら手順通り競売します」と言われてしまうわけです。事務的に競売します・・・と。これは債権を持っている会社のプライドもひとつ関係していると言えます。プライドなんて・・・と私は思うのですが、やはりこうなっては主導権を握った側に逆らえない状況にあります。

ですが現実的に、売却値よりローン額が上回ってしまう場合には保証会社が「それでも抵当権を解除するかどうか」の承諾が必要であり、解除されたとしても売却後に改めて少しずつでも返済を継続してくことになります。継続できなければ破産手続きへと移行します。競売とはすなわち破産することを意味しますから、破産したくない場合には任意売却で買い手と保証会社が納得する価格で売却をまとめる他ありません。尚、最初から破産すると言ってしまうと債権を持っている会社は「だったら任意整理でも競売でも一緒」と判断され、差押さえ後すぐに競売手続きに入られてしまう可能性があるので気をつけてください。

さて、最近ではこの任意売却が世の中で脚光を浴びる!?かのような報道やネット情報などが出回る時代になってきています。10年ほど前にはまだ一部の業者しか扱っていなかったものが、こぞってビジネス参入してきます。それは仲介手数料目当てだったりもします。任意売却とは返済が厳しくなったからなくなく売りに出す行為なのです。様々な理由があって本当は住み続けたい、所有していたいけどムリだから手放すわけです。民間企業は利益を追求する団体。税金を納めてナンボ・・・と、この場面でも正面切ってそう言うのでしょうか。任意売却をビジネスとして考えるなんてことは私には理解がし難いです。任意売却を余儀無く選択する側の気持ちが本当に理解できて初めて任意整理を扱えるのだと思います。

住宅ローンの滞納が3ヶ月ほど続くと、ローン会社が本気で心配を始めます。ここで支払いが遅れてでもできていればいいですが、支払いが完全に滞って半年ほどで債権譲渡されてしまいます。保証会社やサービサーへの代位弁済がこれに当たります。代位弁済されると当初ローンを貸し出した融資機関自体はリスクから手離れしますが、譲渡された会社は「債権を回収することが目的」となります。こうなりますと任意整理するか競売しか道が無くなってしまいます。

私はこうなる前に「賃貸として出すこと」を提案しています。返済計画を見直したりすぐに売却するってことも選択肢としてはありますが、賃貸として貸し出して手取りで返済が十分できるのであれば、せっかく買った不動産を手放さずに住みます。収入が返済した後にまた自分が居住する可能性が残るわけです。普通賃貸ではオーナー都合の退去要請は厳しいですが、定借なら決められた年数で空室になりますから、「この数年耐えれば・・・」という場合なら賃貸に出して、その間は安価な賃貸で凌ぐとか実家に駆け込むなりしてとにかく「耐える」というのはどうでしょうか。

例えばマンションで4000万のローンを借りていてその支払いが月々均等で15万だったとする。加えて管理費修繕金が3万の合計18万だ。その返済が厳しいから「売却か?」ではなく、「20万の家賃で貸せないか?」を考えてみては・・・というものです。税金など経費を考慮しないとなりませんから、ざっくりと20万という家賃設定にしてみましたが・・・。20万の家賃収入から2万の月当たり経費を抜いて手取りが18万、これを住宅ローン返済と管理費修繕金に充てる。こういった考えです。当然、自己居住用ではなくなりますから注意することはいくつかあります。

不動産会社は売却による仲介手数料目当てであることが多いです。賃貸に出したのではビジネスにならんと思い、あくまで任意売却を薦めてくるでしょう。売却しか方法が無いのであればそれもいいです。しかし、個人の無知をいいことにあらゆる選択肢を不動産業者都合で取捨選択し、ビジネスとなる選択肢に絞った段階で提案するのはナンセンスです。私は、全ての任意売却が必ずしも「売らなければならない」案件だとは思えないです。この数ヶ月・・・1年だけ耐えれば・・・という人は大勢いるはずです。通常売却ができれなければ任意売却、その次が競売!?それはおかしいです。「賃貸に出す」選択肢があっていいはずです。

旧住宅金融公庫から県や市の保証会社、民間銀行の保証会社、サービサー、サラ金、個人債権者・・・私は以前の勤務先で多くの任意整理を担当したことがありますが、その思いは様々で人間の本質と感情が交錯する場面が多くあることを体験しました。それは借り手だけではなく貸し手側の思いもあり、対象が「お金」であるということが非常に関係しているのです。右から左へ通常取引通り進んでいく・・・なんてことは滅多にないものです。債務者の方にはなんとか・・・なんとか頑張ってほしいです。家族の思い出が詰まった大切な不動産を自力で可能な限り維持できる可能性を一緒に考えましょう。

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