プラティナムハウス株式会社

電話番号

045-383-9996

営業時間:9:00〜21:00 水曜定休

失敗しない物件選びの“コツ”こっそり教えちゃいます

横浜市戸塚区エリアのマンション・一戸建て・土地・賃貸の親切丁寧な対応ナンバー1を目指します!

営業日記(ブログ)

所有権物件と定期借地物件

日本の不動産慣習として「持ち家」という夢があることは非常に重要なポイントだと思います。そもそも、戦前の日本の不動産といえば賃貸率は8割弱だったと言います。それが戦後には統制令によって4割以下に激減します。今日では少し増加したと言えど賃貸の占める割合は4割程度に留まっています。これは、戦前の明治民法がグロバールスタンダードであったそうですが、世界共通の認識として借地権は「定期借地」というのが当たり前だったとのこと。そのせいもあって、地主が安心して貸地をしていた事実があります。これが国家総動員法あたりから戦時統制によって賃貸統制や建物統制が行われるようになり、いわゆる「正当事由」と「法定更新」という借主の居住権を強く保護する法改正によって地主の態度が変わってくるわけです。

地主が土地を貸地として提供する条件がカタくなればなるほど、借り手側からすれば「買った方がいいんじゃね?」というように意識が変化し、日本の持ち家根性の根底を築くことになります。欧米や欧州の先進国では土地というより、「その土地にどんな建物を建てて、その建物がどういう収益を生み出すか?」の方に主眼を置いているといいます。ですから、一定の期間土地を借りてその期間内にどういったビジネスを展開して利益を上げて、その中から地代を支払った上で採算が取れる地点はどこか?を見込んでから、定期借地賃貸契約を行います。もちろん、そのビジネスモデルには一定期間で終了する、という前提がありますから、安易な計画はしないですし失敗したとしても終了時期は分かった上の契約となります。つまり貸す方も地代が確実に入ってきますし、事業者が失敗したとしても必ず土地が戻ってくるというわけです。

そうしてみますと、所有権で得た物件が自分本人の代で利用する期間があり、そして子供の代、孫の代と必ず引き継がれていく土地だとしたら、所有権にしてあげた方が代々子孫はありがたい話だと思います。ですが、ローンを利用するならば、現在の金利でも相応の金利負担分は避けれないですし、支払い完了時の総コストを計算してみた場合に、賃貸で借りてた場合と比較してどう違いがあるか?について考えてみたことはありますでしょうか。例えば5000万の新築一戸建てを所有権を得て購入した場合、フルローンなら支払いは35年で7000万近くになります。その他に固定資産税やら維持費に購入時の諸経費もかかっています。これが賃貸であったならば、毎月の家賃が20万でも1年で240万、35年で8400万です。この例で言えば、「所有権を得た方が総支払い額は低く」なりそうです。

※もちろん金利等の条件変化はみてません。

では、定期借地の土地を借りてその土地の上に建物を建築した場合ならどうでしょうか?例えば土地が3000万という割合だとすれば、この3000万の代わりに土地を借りるに当たって権利金や保証金が掛かります。居住用建物ですと保証金になる場合がほとんどでして、これは敷金扱いですから借地期間終了時に返還されます。これが土地時価の5割必要だとしても1500万。建物に2000万掛かったとして、当初は1500万の保証金と建物分2000万の合計3500万の資金で居住が可能となり、しかもその内1500万は定期借地期間満了時に返還されるのです。ちなみに建物分フルローンでも35年総支払額は3000万弱です。但し、あくまで借地ですから自分の所有権は得られません。これをどう考えるかです。

つまり35年のトータル費用で考えれば半額で同じような定期借地物件に居住することができるというわけです。もっと言えば、周辺の所有権物件より広い、より充実した住環境を安価で得ることができるということに他なりません。もちろん代々残る所有権は無いです。お住まいを検討されるお客様が所有権に拘るならば定期借地の話は無意味です。しかし、自分の代、そして子供の代まで、というように2世代までの考えならば一般定期借地の期間50年で十分検討可能なのではないでしょうか?まとまった定期借地開発地域なら、そもそも土地を所有していませんから隣人同士の境界トラブルもないですし、固定資産税は建物分だけの負担で住みます。建物を相続する場合も土地に比べて建物の原価償却が大きいですから課税対象が少なくなります。

所有権の土地と定期借地の土地、考えようによっては日本の「持ち家根性」に変化の意識が出てきてもおかしくないほど議論の余地がありそうです^^

この記事が良かったと思ったら
いいね ! お願いします

Twitter で

プラティナムハウスの“物件検索”はこちら!

この記事へのコメント


page top