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営業日記(ブログ)

補正日を過ぎても登記中


最近のお役所には上記のようなパンフレットが置かれている。私がたまたま3箇所の役所へ出向いた時にどこも置いてありました。パンフレットの内容は「きちんと登記しましょうね」という内容です。登記とは不動産で言えば自分の財産である土地や家屋の面積や、誰が所有しているのかについて氏名や住所などを一定の約束の下に台帳に記載しておくことを指します。しかもこの台帳は公的機関である法務局に備え付けられており、閲覧費用を支払えば誰でも内容を確認できるようになっているものです。もちろんコピーしてもらって持ち帰ることもできます。

不動産登記でパッと思い浮かぶのは登記簿謄本です。権利書の内容を写し取ったような書類です。最近では権利書自体は電子化(登記識別情報)されているので仰々しい「権利書様」のような書類を見ることはないですが、権利書の内容も登記されていることで誰でも見れてしまうことになります。なんだか自分の財産である不動産情報を晒されているような感じさえしますが、これこそが登記というものなのです。登記簿謄本には簡単に言えば自分が所有する土地や建物のことが載っている、人間で言う「住民票」のようなものです。もちろん住民票は勝手に取れませんが自宅のことは他人に分かってしまうわけです。自宅の広さや土地の広さ、マンションなら何号室の誰さんがどれくらいの広さのお部屋に住んでるか、が分かってしまうわけです。

一般的に不動産売買の取引を行いますと売主から買主へ所有者が変更します。Aさんから新所有者のBさんに名義変更されることを所有権移転登記と呼びます。Bさんが住宅ローンを利用するならば、ローン会社はその不動産を担保として取りますので抵当権という権利を同時に設定します。これを抵当権設定登記と呼びます。売買を行うとAさんからBさんに何時名義変更されたかということは無論、Bさんがどんなローンを利用したのかまで分かってしまいます。法務省のページではこれが「取引の安全と円滑を図る」のだと言っています。私にはよくわかりませんが^^。

AさんからBさんに名義変更する場合、AさんがBさんに代金を支払ったらその場で名義変更手続きをしますが、権利を証する書類をその場で発行してもらえるわけではありません。司法書士と呼ばれる国家資格を持った先生に登記手続きを代行してもらうのが一般的で、登記をするには売主や買主の本人確認書類などが必要であり、司法書士先生へ登記手続きを委任する書類なども必要となります。登記所がこれらの名義変更書類を受付けてくれますと、補正日と呼ばれる日が設定され、この日に「書類の不備」などがあれば訂正できることになっています。何も訂正がなければ同時に名義変更が完了するという具合です。

名義変更手続きに入りますと補正日までは登記の内容を確認することができません。それは正に登記所内でAからBに変更しようとしているからです。すると誰かがその不動産の登記内容を調べようと申請しても下記のように「登記中」と書かれて申請書を返されてしまいます。このように返されますと「ははぁ~ん、まだ名義変更手続きしてるんだな?」と理解すればいいわけですが、名義変更手続きに入った時に設定された補正日を過ぎてもまだ登記している場合があります。登記所の職員が忙しいのが立混んでるのか、或いは書類に不備があるのか?何かの理由によって補正日になっても登記されないと不安になります。

それは、きちんと名義変更手続きが完了してBさんに名義が変更されたのかが確認できないからです。住所、氏名、広さ、借入れなどきちんと台帳に記載されたのかどうかハッキリしません。Bさんに「名義変更できましたよー」って報告することもできません。不動産売買などで司法書士先生に手続きをお願いしてきちんと手続きが完了しなかった、なんてことは私の経験で一度もありませんが、専門家に登記を委任しない素人個人などの手続きが原因でミスが起きることもしばしばあります。実際に住んでる人は変わったのに台帳上の名義は変更されてないなんてことがあるくらいです。自分が買ったのに前所有者名義の家に住んでるなどという状態ですからとんでもないことです。

他によくあるのが一戸建てや土地などで自分の敷地と隣の敷地が曖昧なまま何十年も放りっぱなしとか、建物を増改築したのに面積が増えたことを台帳に記載しないとかもあります。これを未登記と呼んだりしています。ちなみに未登記が見つかるとその不動産を売却しようとした時に困ることになります。冒頭のパンフレットで「きちんと登記しましょうね」というのはこのような問題を指摘しているのです^^。

尚、登記完了まで待てずに、登記されている前提で次から次へと売買を行う「転売屋」さんには注意しましょう。同様に、土日などは法務局は閉館していますし、ネット上の情報は最新のものでも金曜日夕方の情報です。不動産売買において登記簿情報は最新の情報を元に重要事項を説明するものですから、何ヶ月も前の登記情報をアテにしてはいけません。賃貸などの取引では気にもしない大家の所有物件などは見落としがちです。大家さんが貸し手となる賃貸物件では、その物件に抵当権などの担保権が付いてないかが重要事項説明の対象になっています。何ヶ月の前の謄本情報を元に「抵当権はありません」などと説明しつつ実は最近になって担保に入れてる・・・なんてこともあるので注意しましょう。賃借権の成立時期と抵当権設定の時期によっては債権者による抵当権の行使による居住権(賃借権)の主張はできません。

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