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営業日記(ブログ)

フラット35の融資上限と床面積制限

4月から不動産営業マンが気にしなくてはならないことに「フラット35の申込みに関する変更点」がいくつかります。その内の「物件価格に対する融資上限の変更」については特に気を配らなくてはなりません。当然、お客様もこれを理解する必要があります。価格に対する融資上限とは、仮に2000万円の物件であれば現行制度ですと物件価格の100%つまり、2000万円まで融資を受けることができました。これが90%に下げられるのです。上記例で言えば1800万円までが上限となります。200万円減ってしまうわけですから、自己資金で用意するか2番順位など別の融資であてがうしかありません。

フラット35が民間金融機関よりも審査が緩いというのはもはや不動産営業マンだけではなく一般の申込者も支持する暗黙の了解事項だと思います。以前は銀行の方が優遇金利などを利用するとかなり低金利となり購入者が銀行を利用することが多かった。しかしフラットの金利優遇や長期固定金利などのメリットが重視されてくる経済情勢になり、民間銀行と比較しても遜色ないほどの住宅ローン商品となったことでフラット利用者は格段に増えているそうです。マンションなら30㎡以上で一戸建てなら70㎡以上が床面積の最低限度ですから、たいていの物件であれば融資対象にはなってくるはずです。そのほとんどがファミリータイプということです。

大幅な金利優遇による1%を切るようなローン金利や、頭金0円で物件に対して100%の融資を受けられるというのは、近年の不況においても若い世代が不動産購入できるひとつの要因になっています。何も若い世代が悪いわけじゃなく、「自己資金が無いけど家賃払うより支払いが低いから」というのは購買理由として危険性をはらんでいると思うのです。現に、支払い遅延などで返済が滞ってしまい、任意整理する人が増えています。任意売却専門の不動産業者が多く現れているのが如実に現実描写しています。また、消費者金融などで手軽に現金を引っ張れてしまうのも原因であると私は思っています。尚、キャッシング系のデータは住宅ローン審査ではマイナスですから可能な限り控えるべきです。

話は逸れましたが、フラット35の融資上限の引下げは過度な購買意欲を抑制する上でも有効だと私は思っています。自己資金を最低限でも用意できる、つまり貯蓄が計画的にできる上で毎月の住宅ローン・・・という話になるのだと思います。キャッシュフローが毎月トントンなのに、家賃より安いから・・・という理由が危険な考え方なのは専門家でなくても誰だってわかります。では実際に安くなった分を貯蓄に回せるか?と言ったらそうではありません。持ち家ならではの固定資産税、維持費等、出て行くお金は意外と多いものです。今回のフラット35の融資条件変更を機に不動産業者もお客様も「何千万円もの住宅ローンを組む」ことについて今一度、見つめ直すのもいいと思います。

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