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営業日記(ブログ)

用地買収とテナントの関係

刑事モノのテレビなどではよくネタになる展開として「国の道路用地買収に絡んだ」ストーリーがあります。私は相棒シリーズが好きですが、ここでもきちんとネタになってます。何を題材にしたストーリーかと言いますとこうです。まず国が高速道路を建設する計画があります。前で言う建設省、今では国交省です。高速道路を建設することが計画された段階ではまだ「本当にできるかどうか」が曖昧なままですが、計画したものが遂行できそうな段階になると事業決定化されるわけです。

もし国交省なり、工事を発注しそうな工事業者に知り合いが居ればその計画を聞き出すことができます。例えば今まではただの山を所有していた地主が道路用地として敷地を提供すれば二束三文だった山が何千何億という買収価格に化けるわけです。これは言い方が良くありませんが、用地買収というのはそういうものです。何も大掛かりな高速道路じゃなくても、近所の市道や県道も一緒です。道路用地として公共機関に買収されるのを狙ってる人だっていますし、そういう用地だけを「計画段階で買取り」事業化されるまでずっと寝かせて晴れの日を待つ・・・という不動産業社だって存在します。

これは何も土地を所有する地主だけに限った話じゃありません。用地買収される土地にテナントとして入ってた賃貸人もその買収の恩恵を受けるのです。例えば、道路用地として買収対象の土地に建つアパートやマンションの1室で事務所を構えて会社をやっていただとか、店舗を運営していた、などがそうです。お国の買収によって今やってる店舗を閉鎖しなくてはならない、事務所や会社を移転しなければならない、その移転費用、新事務所を探してそこで再契約して事務所を改装してとたくさん費用がかかります。この費用分までお国の買収費用として出してもらう必要があります。出してくれなきゃ「出て行きませんから」と突っぱねることができますね。あくまで居住者ですから。

「道路用地の買収!?知らないよそんなこと。わたしゃーここで長年会社やってるんだよ!移転したら金もかかるし、顧客だって逃げてしまうわい!」

ってダダを捏ねれば、どうしても道路を作りたい人たちからすれば困りますから、余計に買収費用を払ってても「移転させよう」と躍起になります。そこそこの費用を払ったとしても用地買収するメリットがあるわけです。これは以前にお話した既得権益に深く関係しています。他にも借家に住んでる人なら、新天地で中古物件でも探さないとなりませんよね。子供が居れば学区だって変わるし、生活環境だって変わる。それでも「出て行ってください」と、お国の地上げなわけですからある程度の条件で妥協しなければなりません。場合によっては「新しい土地買って新築建物を建てるから費用出してくれ」とも言えてしまうわけです。

これは、元々そこに住んでいた人たちの権利です。居住し、賃貸物件を使用する権利です。これが国の地上げによって害されるわけですから、相当な地上げ対策費用がかかることになります。ですから、道路を1本作るのにも大変な予算が必要となります。横浜市でも環状線がいくつか走っていますが、何十年越しに事業化されていますよね。予算を取るのも大変だし地上げするのも大変。すんなりどいてくれる人もいれば居座る人もいる。その落としどころも重要です。交渉する市の職員は毎日胃の痛くなる思いをしているのです。

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