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「横浜市開発事業の調整等に関する条例」の建売住宅への影響

横浜市内の不動産業者・・・とりわけ建売事業者と、仲介する仲介会社にとって噂になってることがあります。「横浜市開発事業の調整等に関する条例」というものです。まず耳にしない言葉だと思いますが平たく言うとこういうことです。そこそこ大きな規模で宅地を造成してまとまった住宅地を作ろうとする場合には、横浜市の許可が必要なのです。開発行為などと呼ばれていて、例えば大手メーカーの社宅跡地とか、山を削って住宅地にするといった工事風景を見たことがあると思います。大型ダンプや重機がガーガーと音を建てて工事しますし、規模のによっては地域の交通障害やゴミの量、風向き、日当りなど元から住んでいた住民にとって影響することが予想されますので、こうした開発行為に関して行政側は「きちんと配慮されて事業されるか?」について審査するわけです。

その審査基準の中で「土地の面積」について書かれた項目があって、これは都市計画法という法律や、横浜市独自の条令などで緩和措置などが決められています。具体的に示してみますと、市街化区域では500㎡を超えるようなまとまった土地の造成には許可が必要です。開発する側から見れば、余計な審査が入って規制も多くなりますから工事期間が長くなって不利益となる・・・と考えるわけです。だったら、「500㎡以下にワザと区切って半分ずつ事業をすることにしよう」と裏ワザ的な計画を練るわけですね。そうすれば、500㎡以上の大規模開発に抵触しなくなるってわけ。

例えば元々500㎡の土地があって、100㎡が5区画できるような計画があったと仮定します。そのままでは開発行為になりますから、ワザと分割して事業を進めていくわけです。最初に2区画を売るための道路を作ります。建築基準法上でいう「接道要件」を満たす為の位置指定道路を2区画分だけ作ります。で、2区画の土地を売ってから残りの3区画分の位置指定道路を新設して延長するわけです。これは事業者側の法逃れであって、行政が指導する目的に反するものです><。こうしたことをNGとするのが今回のタイトルにある議案であり、横浜市議会ではこれを検討してくそうです。

まぁ、それだけのこと・・・。と思うかもしれませんが、実はこれ建売事業者にとっても、その建売を仲介して手数料商売している宅建業者にとっても重要なことなのです。行政の規制が強くなればそれだけ工期が長くなりますから事業資金の借入れの長期化も予想されます。その分、計画費用が増しますから、法逃れが通用する前提で仕入れていた土地価格も変わるのですから売主がOKする売値にも影響します。流通物件の減少にも繋がるかもしれません。法逃れと言っても「悪知恵」であって、法を犯しているわけではないので取り締まりできるわけではないのですが、こうして今まで凌ぎを削ってきた事業者にとっては致命的にもなりかねない問題なのです。

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