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営業日記(ブログ)

担保を外さないと売れない!?

不動産を売りたいと相談される時、たまに間違って解釈している方が居るので再度書いておきます。一般的に住宅ローンが残った状態で売る場合、売った残金とローンが相殺されてゼロになるなら、担保(抵当権)が外れるので売れます。もし、売った値段とローン残高よりマイナスなら、その相違分を自己資金で穴埋めしてローン残高と相殺しなければなりません。

間違った解釈であるケースは、家をとりあえず売って、賃貸に住みながら今までの住宅ローンを返済していく・・・という考え方です。つまり、賃貸の家賃支払いと、今まで住んでた家のローンを両方払ってでも売ってしまいたい・・・と考える方。これは一般論では成立しないです。皆さんが利用している住宅ローンは「不動産担保ローン」ですから、その家に抵当権が設定されてローン利用しています。基本的にローンが全額返済されないければ売ろうに売れません。ですから、先に賃貸に出て、今までの家を自分の所有権のまま空室にしておく限りはいいですが、売ろう!とする場合にはローン残高を解消しないとダメです。

ローン残高を解消せずに売る・・・ということは私の経験則ではほぼ無いに等しいです。数件ありましたが例外中の例外です。極稀に、任意売却した場合に代位弁済機関が担保を外してくれるケースがあるくらいかも。不動産を売るというからには理由があるはずですが、もし支払いがキツくなって売ろうとする場合は、基本的に抵当権を外さないと売れないということをまず考えないとなりません。とりあえず売って、ローン残高を減らした上で、残りをコツコツ払っていこうよ(あわよくば借換えしてもらおう)・・・というのは不可能じゃないですが、お金を貸してる側を納得させるのは容易じゃないです。

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