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営業日記(ブログ)

私道は怖い!?

マンションなどは問題になることは滅多にないけど、一戸建て売買をしていると私道の問題はたまに出てくる。新築だと建売業者などが事前に調べた上で役所に許可されて建築しているのだろう・・・と信じて然程気にも留めないが中古売買をする時にはかなり調査を意識するものです。それは後々お客様とモメたらイヤだから><。私道と言ってもいろいろあって、見た目はどう見ても道路に見えるものから、砂利道でかろうじて道路の体をなしてるようなものもある。砂利道だって公道はあるし一概に私道イコール!で決め付けることはできない。

建築基準法では一定の幅員の道路に、自分の敷地が一定の幅接してないと建築できない規則がある。マンションなら比較的広い道路に面しているけど、一戸建ては狭い道路に接しているものが多い。しかも、昔の法律で建っている家や今ほど厳しくない基準の中で行政との馴れ合いの末に「なあなあ」で建てられてしまっている家も少なくない。そんな家を解体して今の基準に照らして再建築する計画段階で「あ、接している道路に少々問題アリだな・・・」なんてことも結構多いのだ。そんな時には私道という言葉がよく出てきて、「私道=イヤな存在」という認識を皆がもつのだ^^。私道だって立派な道路なのに、なんだかマズイような雰囲気になってしまう。これは誤りだ。

行き止まりの1本道がある。その1本道を囲うように6軒の家が面しており、全員均等に所有権を6分の1ずつ持っている道路だとしたら、それは私個人である6名が均等に通行権などを有するまさしく私道に他ならない。つまり、自分の家が建っている敷地の権利と、道路の権利と2つの権利を所有しているってこと。だから、その6軒の誰かが将来的に家を売ることがあったとしても次の所有者にその1本道を使う権利が6分の1名義移転するだけの話。「ここがオレの道路!」と区切って主張することはできないけど、その道路を使う権利が全員に6分の1ずつあるってこと。だから、売る時に「道路の6分の1の権利を売り忘れた」なんてことはあってはならない。(まず無いけど^^)

一方、同様に1本道があったとして6軒の家が面している道路がある。その道路の持ち主は近くで代々農業を営む農家が所有してる。実はこの一体の土地はその農家が地主として古くから所有していた土地だったのだが、昨今の住宅開発によって綺麗な住宅地が形成されていった・・・その過程でどういうワケか道路だけ農家の所有になってしまっている。なんてことも実際に存在する。この場合、農家一人が所有しているんだから、これまた私道であることに間違いはないが、前者と比べると通行権などについて少し不安になってしまわないだろうか?

道路の所有権を持分でいくらか持っているのと、完全に他人名義の道路とでは同じようにアスファルト舗装されたダレがどう見ても道路!でもなんとなく不安を覚える。これは砂利道でも一緒のこと。だから、舗装されているのと砂利道なのとは私道概念にほぼ関係ない。むしろダレが所有しているか?そこに通行権の承諾が必要なのか?が大事なのである。もっと言えば、どの道路形態の性質がどうなっているか?を調べると安心に繋がるかもしれない。それは、法務局などに言って道路の登記簿謄本を取得して所有者のみならず地目が「公衆用道路」なのか「宅地」あるいは「山林」などとなっているかどうかを確認してみるのだ。公衆用道路となっているなら、公的に道路だと認めているんだから地主が一人で持っていようが誰がもっていようが公道扱いなのだ。もっともっと安心を得たいのなら、その地域を管轄する役所の都市計画担当部署や土木事務所にでも行って、その道路形態が公的にどう判断されているか?を調べるのだ。

ちなみに、現地を見てもだいたい判別できる。例えば標識が立っているかどうか。まさか、お堅い役所が民間人が持っている道路に勝手に標識を立てることは無いだろう。必ず許可を得ているハズだ。マンホールなどはどうか?マンホールにその地域の行政名称やシンボルマークがあるならば、その下水管などは公共のものだろう。民間人が持っている道路に勝手に公共の下水管を敷設する役人はいないはずだ^^。これはアバウトではあるが、私道とは言いつつも「公道に近い私道なのかな?」について判別する一つの方法である。都市伝説に近いものがあるが、「行き止まりの道」なのか、「通り抜けできる道」かどうかで勘を得ることもある^^。

私は、その日が休日で役所がやってない時、現地でそういうヒントを見つけて「どんな私道なのか?」について大よその予測を立てることがある。

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