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営業日記(ブログ)

42条2項道路で私道持分が無い場合

先々月からやってる買取案件で古家付きの土地があるのですが検討当初から話が二転三転して解約になりそうです><。解約理由は、この土地が42条2項道路に面している個人名義(Aさん)なんですね。つまり2項道路の私道ってこと。で、当社が買おうとしている土地に面する道路はAさんが一人で所有してまして、その私道に面して数件の家が建ってます。つまり、私が検討している土地以外の数件の家も、Aさんが持っている私道に面してるわけですから、本来はいくらかでも持分を持っているべきです。例えば私道に5軒が面しているなら5分の1ずつ持っているとか。これが自然です。

42条2項道路は建築基準法上で定められた道路ですから建物建築が可能です。しかし、いくら建築が可能だと言ってもその道路を使っていいかどうか?については私道を持っている人に判断する権利があります。おかしな話に聞こえますが実際そうなんです。つまり、建物建築許可は得れるとしても、私道を所有している名義人からの通行承諾や掘削承諾が無いと困るってわけ。今回の場合、当社はAさんから通行承諾や道路から敷地内部への上下水、ガス管などを引込みする工事などで道路掘削する必要があるので許可が欲しい。その許可が得れるか?それともAさんが持っている私道持分のうちいくらかでも「持分を売ってもらう」ことで矛盾を解消しようとしていたわけです。

少し難しい話ですが、実際に42条2項道路で公道か私道かによって住宅ローン付けが難しいケースも出てきます。その道路全体に持分があれば当然通行する権利も発生しますが、持分が全く無いと「人様の道路を勝手に使っている」ことに他なりません。融資する側はこうとらえて審査するんです。だから私道所有者からの通行承諾などと取り付ける必要がある。その承諾書を融資機関へ提出を求められる場合がある。法務局で公図を取れば確認できることもあります。1筆の道路を複数が按分して持っている私道もあれば、持分割合に応じてきちんと分筆されている道路もある。それも自分の敷地の目の前を持分道路として持っている場合もあれば飛び地になっている場合もある。42条2項道路に面する物件を検討している人は、不動産屋さんの重要事項説明をきちんと理解する必要があります。

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