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営業日記(ブログ)

事業用の定期借地でアパート経営はダメ

こないだの続きで土地の定期借地についての話です。土地の定期借地には大きくわけて3つあります。一般定期借地、建物譲渡特約付借地、事業用定期借地の3つです。一般定期借地は50年以上の期間を定めた土地賃貸契約で期間満了後には更地にして土地オーナーに返還するルールがあります。もちろん、アパートでもオフィスビルでも建物を建てることができます。建物譲渡特約付借地権は期間30年を経過したら土地が戻ってくるが建物も一緒に買い取れば借地権が消滅(土地と建物が自分のものだから所有権ということ)する契約。レオパレスとかこの形態ですね。事業用は10年~50年の間で期間を定めた賃貸契約で、事業用ですから居住用アパートを立てる為に土地を借りることはできません。レオパレスの契約がこれに当たることはありえませんね。

このように、土地オーナーは自分がどう土地を利用させたいのかによって契約形態を自分で希望することができます。というか、自分で決めずに借主本位で契約してしまうと、素人なのをいいことに、良い様に土地を使われてしまい場合によっては不利益を蒙ることになります。ただ、定期借地は期間の定まった契約ですから、旧法のように貸したら戻ってこない、、、なんてことは法律上絶対にありません。 長く安定的に家賃収入を得ることができるし、税金対策にもなります。

さらに、貸主から見た時に、契約当初の保証金などを上手く利用すればまとまったお金をすぐ手に入れることができます。保証金であれば預り金ですから契約期間が終わったら返還義務のある金銭です。当然、課税対象ではありませんから、まとまったお金が契約に入っても収入扱いにはなりません。前払い家賃として何年分かまとめて借主からもらっても、該当年度分はきちんと経費処理できます。これは、まとまったお金を先にもらいたい地主にとって好都合な仕組みです。上手く利用すれば、まとまった資金を元手にして新しい事業展開も可能になります。

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