一戸建て、マンションなどの売買取引の過程で重要事項説明書を作成するのに物件調査を行います。私がお客様を物件に案内し、その物件を始めて見た時には思いもしなかったことが調査で明らかになることがあります。先日の例で言うと、見た目は普通の一戸建てで綺麗な住宅街にある物件でした。幅員４メートルの舗装された普通の道路に１０メートルくらい接している（間口）ので、調査項目で必要な「接道要件」については心配もしておりませんでした。

しかし、この道路がいわゆる公道ではなくて私道であることがわかりました。どこにでもある住宅街で綺麗に舗装された道路が公道ではなく私道なのです。ここでは国や市区町村が所有者ではない道路を「私道」と呼ぶことにしますが、私道にも種類があって、複数の人が自分たちの土地に面する道路を「共有」している状態や、個人や法人が持っていてそれが「道路」として認定されているもの、道路には見えるんだけど実は道路認定はされてなくて「宅地」であったり「山林」や「畑」や「河川」であるもの。いろんな私道、「道路に見える道路」が存在するのです。

私道だから、公のものじゃない。だから道路を持っている人が個人だろうが法人だろうが、複数だろうが、そういうのは関係なく不動産業者は「道路として使っていいかどうか」を調査するんです。具体的に言うならば、旧建設省や国土交通省、神奈川県、横浜市が道路の所有者なら公道だと認識する。岩木という個人やプラティナムハウスという法人が所有していたら私道だと認識する。でも、所有者は個人や法人であっても、役所で道路として認定されているのであれば私道であっても「公道と同列」として扱うのです。

私道であって公道と同列に語れない「道路」があった場合に調査に梃子摺ります。