先日の文中に出た「母屋下がり」について質問がありましたので少しご説明させてください。 既に検討している土地、あるいは中古戸建で解体前提で検討しようと考えているとします。市街化区域というエリアで建築される建物はいろんな法律制限の中で規制されながら建築されます。平面図といって皆さんが目にする間取り図面を作成する段階から設計士が法律制限を加味しながら間取りを作るのです。通常、設計図書と呼ばれる詳細な平面図には母屋下がりに関する記載があるものですが、一般的なチラシやインターネット広告では書いてないことが多いです。チラシで目にする間取り図に「母屋下がり」の記載があるかないかは、そのチラシがいつ作られたかにもよりますが、単にチラシ用のラフ図面なのか？それともきちんと設計して出した間取りであり母屋下がりも分かった状況なのか？或いは母屋下がりすることがわかっているのにワザと間取り図面（広告チラシ等）には載せてないのか？等々が考えられます。

母屋下がりが最初からわかっていて広告掲載しようとする確信犯なら間取り図面には母屋下がりは載せないです。なぜかというと母屋下がりは天井が一部斜めになってしまうから圧迫感を感じます。だから顧客から見てイヤなことは間取りには載せないで契約段階で初めて顧客に説明すればいいだろと考えているからです。だから、インターネットの広告にわざわざ「母屋下がりします」と書かれていることはありません。問い合わせ段階、内覧の際、お客様に説明するには十分な時間があったにもかかわらず、調印する段階で「実際にはこうなります」ってそこで初めて説明をするのですから、悪意以外のなにものでもありません。宅建業者という情報優位に立つ側が素人に故意に隠すような行為は断じて許せませんが、故意でやってる会社はまだ多く存在します。それを見抜くのは至難の業ですが、この記事を読んだことをきっかけにして頂き、できる限り注意して聞いて、不明点は質問などして確認してみてほしいです。

母屋下がりを気にしなければならない敷地は数年の経験している不動産屋なら誰だってわかります。「あ、これ母屋下がりするかもなぁ、お客さんに念のため言っておこう」という具合に。母屋下がりは法規制でそうなっている以上は無くせません。母屋下がりがイヤなら下がらないように間取り設計にしてもらうしかないのです。 しかし、日本の建築に関する法律は厳しいものがあります。土地がそこにあるとすば、その土地の上に「見えない建築許可ライン」が存在しています。斜線規制や高さの制限のことです。隣の敷地境界から○メートル離して建築しないといけない。或いは、屋根の高さは○○メートル以内にしないといけない。北側の隣接地や目の前の道路に対して日当りを確保しないといけないから屋根を斜めにしないといけない。といった法律規制によって生じる「屋根を斜めにする見えないライン」です。この見えないラインに囲まれた中で建物をスッポリ収まるように建築しなければなりません。このラインに引っかかると２階部分などの天井が斜めに切られるのです。

ですから、ラインに収まるように建物を小さくすれば母屋下がりは出ませんし、このラインにゆとりがある又は斜めにする制限が無い地域なら母屋下がりは心配しなくてよいことになります。一般的な住宅街では家の屋根は斜めになっていることが多いです。狭小宅地にあるような３階建てでも、屋根が片側から一方向に向かって斜めに切られています。逆に商業施設が建ち並ぶエリアになると、斜めの屋根はほとんどなく平らな屋根になっていて陸屋根という言い方もします。最上階の屋根が平らになっているということは目一杯空間が利用できているわけです。つまりマンションが建つような中高層地域、さらに商業ビルやオフィス街のある商業地域、それらは順に敷地に対して大きく建物空間を取れるということになります。屋根が平らな地域より屋根が斜めに切られた住宅地域の方が、屋根を斜めにした分だけ隣地に日が入るようになっているわけです。

設計の知識も無く、自宅でスケッチする程度の知識で間取りを入れ込む時のポイントとしては、接する道路が南道路であれば、普通は南側に駐車場や玄関が来るのが一般的な設計です。道路面が南にある土地で、わざわざ南から敷地に入って裏（北側）にぐるっと回って玄関が、なんてことはよほど敷地が広くなければそんなことはしませんよね。せいぜい西か東の玄関だろうと思います。日本では午後の日差しの方が時間的にも長く明るいため、多くの場合は東の庭よりも西の庭のプランを描くことが多いです。設計士が間取りを書こうとすれば自然とこうなるはずなんです。で、住宅地域ですと自分の土地の北側や道路側に対して斜め屋根にしなければならない斜線制限が掛かりますから、その土地に対して北側の隣地までの距離、東西に道路があればその幅員を見て、母屋下がりを考えなくてはなりません。なるべく南面の庭を大きく取ろうとすれば建物は北側に寄るから母屋下がりする可能性がでてくる。一母屋ならいいけど二母屋ですと結構部屋の圧迫感がでます。北道路なら南か西が庭になります。北道路イコール北側斜線と道路斜線なので隣地斜線だけ気にすればよい、ということです。この辺は用途地域によって斜線規制が変わるのでその都度確認が必要です。

このように敷地と接する道路との関係、用途地域や建ぺい率と容積率などを勘案しながら、実際に検討する敷地の大きさと間取りを検証していくと、「チラシには書いてないがひょっとすると母屋下がりするかも？」と勘繰ることができるようになるわけです。敷地が３０坪くらいの２階建てが多い低層地域や容積率が150％の地域の３階建てなどは母屋下がりの可能性が高いです。例えば横浜市だと高度制限が３種なのと４種なのとかなり違います。業者が土地を買い取ろうする時に、３階建ては建つけど高度制限が３種だと「３階部分がキツい（母屋下がりする）な」というのが瞬時にわかります。４種でも母屋下がりすることはありますが一応３階の居室というのが成り立つ間取りが多いです。このように専門知識は無いけど、チラシに乗ってる情報だけでヒントを得ることができますので注意して詳細な物件概要を確認してみてください。

ちなみに、↑この記事を書いたのは2010年5月30日です。この記事のあとにいろんなサイトで文脈が似通ったページを見かけるので。

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