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営業日記(ブログ)

建築基準法第43条の「但し書き」について

建築基準法に定めらている建築物の建築許可を下ろす際の接道条件には7つの道路形態が存在します。それが舗装されていようが私道であろうが公道であろうがは抜きにして、まず7つの道路種別で分類されています。同法の42条の1項には1号~5号までの道路種別、セットバックという道路後退制限が出てくる2項道路。恥ずかしながら私も知らなかったのですが3項道路もあるそうです。素人目に見ても、道路幅員が5メートル程度あって道の体を為していれば42条1項の各号のどれかの道路なんだと思います。ちょっと細いな・・・と感じれば42条2項道路です。いずれも建築基準法上はれっきとした道路で建築物の工作が可能となっています。

42条の3項というのは、歴史的な風情や街並みを鑑み、建築物建築の際に素材の制限などを加えることによって、狭小な道路でも基準法上は道路として認めましょう、というものらしいです。例えば古都など風情を文化財として指定しているような地域ですと、車の往来はもとより人が通行するのが精一杯というような路地が存在したり、街路樹などが道路境界線のように立ち並ぶ地域もあります。恐らくこのような地域の道路を指すのだと思われます。この地域で42条2項道路適用となりますと、道路中心線から各々2メートル後退することで、敷地と道路との境界線とみなしている・・・つまり結果的に4メートルの幅員を確保しなければならなくなります。3項はその適用外ってことでしょうね。

43条の但し書きについては、道路の体を為していても建築基準法上は「道路としてみなさない」ことになっています。43条の但し書きは不動産売買契約時でも説明に戸惑うことがあります。きちんと説明しないと誤解を生むからです。43条但し書きは基準法上は道路じゃないので「基本的に建築物の建築ができません」この基本的解釈が重要です。基本的にできない・・・但し、条件を満たせば例外的に建築を許可します・・・と、文字通り「但し書き」が付くわけです。新築住宅などで物件概要に43条但し書きと書かれていたならば、既に売主の建売屋さんが建築許可を取って建築しているのでしょうから心配することは無さそうですが、中古住宅を購入して将来的に再建築など建替えを検討する場合は前述の「条件を満たせば例外的に」の部分を契約前に調べておく必要があるでしょう。

43条但し書き道路・・・と営業マンが口にすることがあります。クドイようですが、43条但し書きは基準法上は道路じゃないです。ただの「空地」です。見た目が道路に見えているから直感的に「安心」なように思えますが、対象の物件を買う場合に利用目的をしっかり持たないといけません。中古住宅で、すぐに建替えしなくても将来的には建替えるかもしれません。それとも第三者に売却することになるかもしれません。そうした場合に、43条但し書きだから故に・・・というトラブルになってはいけませんよね。43条但し書きという文言があれば、対象地がどういう制限下に置かれるかよく理解してから取引を進めることが重要です。

各市町村には建築に関して指導する係りが存在するはずです。横浜市であれば関内にある建築宅地指導センターなどがあります。ここは不動産業者や設計士、土木関係者、工務店などが頻繁に出入りする場所でもあります。ですが、たまに一般個人の方も相談に来られていることがあります。平日でもそれほど混雑せずに無料で相談を受け付けていますので、購入検討段階で気になる物件資料やチラシなどを持って相談に行ってみるといいと思います。ちなみに、不動産業者が契約書類を作成する場合に立ち寄ることが多い場所でもあります。万が一モメた場合に業者が「知りませんでした」と言い訳しても、ここで調べられる程度のことなら言い訳にはならないので泣き寝入りしないようにしましょう^^。

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