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営業日記(ブログ)

他人管が埋設されてる土地

私のお客様が検討されている土地があるのですが、その土地には隣接地所有者が使用している水道管が埋設されています。通常、水道管も下水管もガス管も土地が接している道路側から引き込まれているのが当り前のように思えますが、昔からの土地柄や何かしらの事情があって、道路から直接引き込まれずに他人所有の土地を通過してしまっているケースが以外と多くあります。それは何も古い分譲地だからとか底地の絡みでというだけの問題ではなく、意外にも新しい分譲地でもそうした埋設状況になっている土地を見かけることがあります。仮に2区画ある土地などで1区画から引き込んだ配管をそのまま2区画目に繋げてしまう例です。これは道路からの引込み工事を省いた典型例でもあります。道路から引込み可能ならきちんと道路から引込むのがセオリーです。

他人地の配管通過の例ですが、通常、建物を建築する場合には2m以上道路に接してないとなりませんから、ちょうど車の幅くらいの路地状敷地であっても、その2mの接している部分の道路側から宅地側へと水道、下水、ガス(都市ガスや集中プロパンなど)管が引き込まれています。それが道路からではなく隣接所有者の敷地を通過して自分の敷地に配管されていますと、万が一漏水や故障などのトラブル時に掘削したり修復したりと、隣接所有者の方にも迷惑をかけることになります。従って、配管は前面道路からというのが一般的であり、隣接地を通過してくる配管形態は例外であると言えます。例外であっても旧態として未だにその状況が残っている場合があるので厄介です。

上記の画像は真っ直ぐ伸びているのがメインの本管で、クルッと曲がっているのが取り出しといって本管から分岐した配管(現在は使われて無い)です。この画像の配管は何十年も前の配管で古い材質のようで劣化が激しいです。従って今では分岐できません。このようなケースで考えられるのは、ずっと昔に大きな敷地を所有する地主が居て、その地主の時代から代々相続するごとに土地を切り売りしていいき、その切り売りごとに本来は前面の道路から新たに配管引き込みをしなければならないところ、費用や手間の関係から元々の地主が使ってた本管から分岐に分岐を重ねてった挙句にこうなってる・・・とひとつの可能性を推測できます。

親族間で分岐する分にはいいかもしれませんが、代々切り売りする中で近親関係が疎遠になっていき、ある時に全く第三者の所有に変わったりしていくと、元の地主から安易に分岐したことが仇となり、他人の敷地を通過していることでトラブルになることが多いです。私はこの配管トラブルを身をもって経験したことがあり、上司に泣きついて全て尻拭いしてもらった苦い過去があります。それ以来、この手の他人地を通過する配管状況がある場合にはとても注意深く観察、調査し、利害関係者全員の認識などを把握することから始めます。そうしないと売買後に必ずモメるからです。

道路は道路でも公道と私道とでは少し違います。公道なら公設管であることが間違いない認識で構わないと思いますが、私道ですと私設管であることもあります。私道ですが配管だけは公設管であったりもします。水道局や下水道局などで調査しているとそれらが分かります。調査して、配管の口径などが分かれば、分岐によって水圧がどれだけ変化するか?といったことも分かるし、どこが断水になるかもわかりますから、水道工事の職人は必ずチェックします。私道で且つ私設管ですと、私設なだけに役所にデータがありませんから調査できず厄介です。こうした場合には水道工事業者など限られた資格を持つ人が独自に調査を行うことになります。

以前に紹介したiマッピーなどの「だいちゃんマップ」で下水道台帳を見ますと、その道路が公道か私道か、公設管か私設管かを簡易判断できます。この台帳に記載があるということは横浜市が管理しているということですから、公設管だと言えます。ついでに道路台帳も見れば公道か私道かの判断もできますし、私道は私道でも路線認定されていれば公道と変わりありません。道路査定までされていればほぼ間違いなく公道認識でOKだと思います。参考にされてください。

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