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営業日記(ブログ)

媒介3種類の説明聞いたことありますか?

不動産仲介業者が物件売主から売却依頼を預かる時には「媒介契約書」なるものを締結する。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介と3種類ある。一般媒介は複数社に売却依頼を並行して出すことが可能で、窓口を広げるには手っ取り早いが、積極的な売却活動をしてくれるか?というといくつかの理由によってそれは期待できない^^。媒介契約時には上記3種類の違いについて不動産業者から説明義務があるので、知らない間に勝手に一般媒介になったとか専任媒介になったとか言うことは無い。と思う^^。

業者は専任媒介か専属専任媒介を「取りたがる」。それは、一般媒介と大きく違う点でもある複数社に並行して売却依頼できず、1社単独で売却活動ができるからである。だからなんだ!と思うかもしれないが、不動産業者にとって1社単独で売却活動ができるってことは「ライバル業者」が存在しないことに他ならないワケで、自社で買い手を見つける「両手取引」でなくとも、他社が客付けしてくれば「片手取引」は可能なのだ。つまり、最低でも片手分の仲介手数料は取れるって算段だ。

だから、一般媒介は複数社が同時に売却活動するもんだから、自社で一生懸命広告費使ってチラシ配りしたところで、他社で一足先に成約されてしまうと、それまで掛けてきた宣伝費が水の泡となる。だから、一般媒介は売却依頼を預かった不動産業者が「一生懸命に売却活動してくれない」と言われる所以でもある^^。業者によっては、一般媒介なら依頼受けない方がいい!くらいの「てやんでー営業」だからもはや大柄を通り越してある意味、宅建業者としての体をなしてない><。

さて、残り2つの専任と専属であるが、大きな違いは前者は業者専用のデータベースに1週間以内に登録しなければならず、売却活動報告を2週間に一度売主にする必要がある。また、売却依頼を出している売主が自ら買い手を探してくるのもOKとなっている。後者は5日以内に登録義務があり、売却活動報告義務は1週間以内である。尚、売主自らが買い手を探すのもNGであり、必ず売却依頼を出した業者で世話してもらわないとならない。言わば雁字搦めの媒介契約である。業者は1社単独で出来る上に、売却活動に関する業務報告は2週間に1度でいいから、手間を考えて専属じゃなくても専任媒介でいいだろ・・・と思っている輩が多い。

と、まぁ媒介の種類についてはこのくらいにして・・・と長くなったから明日にしよう^^。

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