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営業日記(ブログ)

分譲マンションはこうして事業化される

さて、昨日の続きですよ^^。

100戸数クラスのマンションが㎡当たり20万円の建築単価だとすれば、述べ床面積9000㎡×20万円で18億円これがゼネコン費用となります。これにモデルルーム設営や広告費や専用のインターネットサイトから営業マンの人件費その他いろいろ経費がざっと1億円かかります。これでやっと土地建物を含めた売上原価が出ます。しかし、これにプラスして利益を出さないと商売になりませんよね。仮に利益を5億円出そうとするならば土地購入に8億5千万、ゼネコン費に18億、販売経費に1億、利益で5億、合計すると32億5千万円の事業計画!ということでございます^^。

やっと出ましたこの事業計画を練りに練るわけです。この32億5千万円の商売をするのに、「1戸当たりいくらで売るか?」の検討に入ります。周辺のマンション相場があーだこーだと会議を重ねます。多少高い値段設定でも内装や設備仕様がいいから高く売れる・・・とか、土地購入価格が高くつきそうだから、ゼネコン費用を抑える為に中堅ドコの建設会社を使おう・・・とか、会議するわけです。こうして1戸当たりの販売価格が決まれば、その販売価格の平均×戸数で総売り上げが出ます。仮に1戸当たり3000万円で100世帯なら30億・・・これじゃ利益が半減してしまうな^^。じゃ、3500万円ならどうだ!35億の売上げですから、2億5千万円分余計に経費が掛かっても、売れ残って値引きしたとしても最悪トントンで済みます。

なーんてことを考えながら事業計画を練るのです^^。こうしてる時が一番楽しい時です。いざ販売して売行き順調ならともかく、客足が鈍って売れ残ってしまうと焦ります^^。とまぁ、こういう具合に事業計画から逆算して、その土地を買って商売になるかどうか?を決めていきます。場合によっては採算を度外視して土地を買いにいく会社もあります。会社のメンツであったり、売上げ重視でとにかく年間販売戸数を増やしたい会社だってあります。こうした様々な角度からその物件を検討すれば、マンション事業の仕組みが少しずつ見えてきますよね。資金力もネームバリューもある大手と比べ、中小のマンデベがどれだけ頑張ってマンション事業を展開しているかが分かります^^。

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